2.建築改良物部分：為加強磚造之三層樓透天厝，於民國90年8月8日建築完成，建物登記面積250平方公尺，現作住宅使用中。 3.重劃後之可建築用地（住三），臨8公尺計畫道路，臨路寬約200公尺，深度約27~28公尺，預計興建為50戶之4樓透天住宅，每戶土地面積110m2、建物面積250m2。 鄰近透天別墅新成屋土地在100~120m2、建物面積在220~260m2之房地價格，每戶約介於900~1,200萬元之間，依所蒐集堪用之新成屋交易案例價格推估本案之合理總價每戶為1,100萬元。 2.本案之地理位置尚佳，近鄰地區多屬住宅區，建蔽率60%、容積率200%~280%，現況建物以2~4層透天店舖、住宅為多數，屋齡多介於30~40年間；區域內公共設施有里鄰公園、中小學、停車場、消防隊、公所等，亦有超級市場、加油站、金融服務等服務設施，交通運輸狀況良好，未來極具發展潛力。 勘估標的重劃前各宗土地之臨路狀況及地形皆不佳，透過重劃的重新分配整合，可促進土地達最有效使用；使用現況有既成巷道、部分閒置土地、種植短期作物及鋼架之未保存登記臨時建物一棟，100年之公告土地現值為27,000元/m2。 1.勘估標的重劃前為○○市○○段123地號等30筆，土地所有權人25人（含公有土地1人），面積7,500m2；重劃後分為可供分配之第三種住宅區及公共設施用地兩種地價區段，其中住三面積5,500m2，建蔽率為60%，容積率為280%，公共設施面積2,000m2。
前言是破題，表示你知道題目在問什麼，並且說明你的答案有幾點；中段的回答分段落，可以的話甚至加上標題，結論主要寫出你的見解，應該簡潔有力，切中主題。 個人建議多加強前言與結論的部分，因為這兩個地方最容易看出作答者的水準。 所以平常除了準備考試科目之外，掌握一些臨場的小技巧，也是必須的準備，說不定原本在及格邊緣的你，會因為這些地方注意到了，多一些印象分數，勝負往往在於那麼一點點差距。 考上估價師，並不能保證一定就懂得如何估價，但在以後證照為主的社會中，是否具備有證照，就是一個入行的標準，很簡單，卻也頗現實。 既然我對這種制度有著如此的認知，心裡也清楚，一旦考上了，不是任務的結束，而是挑戰的開始，所以我一定要讓「準備考試」這件事，變得很有效率，也就是說，我不打算考太多次！
依據委託者提供勘估標的保險費資料，民國96年之保險費支出1年為12萬元，爾後出租期間，其所有保險費依據民國96年的年保險費計算。 4.本更新案業經審核通過其都市更新事業計畫，加計核准之都市更新容積獎勵值，更新後可銷售建坪面積為1980坪（共計規劃36戶住宅單元）及70個地下停車位（坡道式）。 (三)座落位置：特定區範圍內商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約1,000公尺。 (三)座落位置：特定區範圍外沿街商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約1,500公尺。
比較標的B：為一臨6公尺巷道（調整2%）之長方形基地，地勢平坦，面積250m2（調整-4%），與勘估標的同一近鄰類似地區之住宅區，週邊環境條件與接近條件、建蔽率與容積率皆相同；99年12月1日之交易單價為37,000元/m2，至價格日期漲4%；比較標的的加權數為35%。 比較標的A：為一臨10公尺道路（調整-2%），近矩形之不規則形狀基地（調整2%），地勢平坦，面積220m2（調整-4%），與勘估標的同一近鄰類似之住宅區，週邊環境條件與接近條件、建蔽率與容積率皆相同；99年8月1日之交易單價為36,000元/ m2，至價格日期漲5%；比較標的的加權數為40%。 依據上述實例求得勘估標的之價格，由於勘估標的所在地區較少交易實例，僅就該三項訪價實例運用比較法及收益法計算所得之比較價格，採取平均之方式，評定其試算價格為每平方公尺47,000元，總評估價格為23,500,000元。 實例Ｂ：民國九十三年八月十五日交易，係屬類似地區鋼筋混凝土造六層樓建物之地面層，屋齡三年，建物面積為100m2，基地持分面積為35m2，都市計畫使用分區為住宅區，依據調查資料顯示，該不動產五樓與四樓房地單價相同，三樓與六樓房地單價為四樓的1.1倍，二樓為四樓的1.2倍，地面層為四樓的1.3倍。 該不動產交易總價為3,460,000元，該建物依原價法每m2造價為13,600元，每年折舊率以１%計算。 實例Ａ：民國九十二年三月十五日交易，係屬近鄰地區之住宅區土地，成交時為空地，面積150m2，與勘估標的區位相近，面臨10公尺道路，交易單價係為法院拍賣取得之價格，交易單價為30,000元/m2，經判定比正常市價要便宜兩成，又交易日期至價格日期，因該地區不動產交易轉為熱絡其價格上漲一成。
不動產估價師考古題: 【歷屆試題解答】不動產經紀人 96年(第一次) 不動產經紀法規(一)
一、(一)請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法及成本法，依不動產估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格與成本價格後，以不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。 比較法的三個比較標的條件：比較標的1於109年11月25日成交，建坪價為700,000元/坪，價格指數108%，通風採光及樓層位置優於勘估標的（調整率—2%），土地個別條件優於勘估標的（調整率—3%）。 比較標的2於109年6月20日成交，建坪價格為620,000元/坪，價格指數107%，通風採光及樓層位置較勘估標的差（調整率+4%），土地個別條件較勘估標的差（調整率+3%）。 比較標的3於107年5月30日成交，建坪價為675,000元/坪，價格指數106%，通風採光及樓層位置優於勘估標的（調整率—2%），土地個別條件較勘估標的稍差（調整率+1%）。 除此之外，三個比較標的在建築樓層、屋齡、結構、面積、臨路狀況、交通條件、行政條件、道路條件、接近公共及公益性設施等條件皆相近，不須修正。
請以下列估價報告之資料為基礎，仔細詳讀勘估標的之基本資料，及估價師之訪價資料；並請依據前述之資料，就以下問題回答之。 2.勘估標的甲之基地為：A 縣A 市A 段A小段A 地號；基地上建築改良物之建號為B，門牌號碼為A 縣A 市B 路B 段B 號。 (四)本報告書提供之估價金額，僅作為受託人在報告書所載之估價前提下參考，估價前提變更可能使該估價金額發生改變。
1.本實例乃座落於甲不動產同一棟大樓之第6樓，土地登記面積相同，建築改良物登記面積為300平方公尺。 (一)最有效使用分析：開發為地上四層之透天住宅，梯廳及附屬建物面積以總樓地板面積× 1/8.計，屋頂突出物面積以建築面積× 1/8計。 土地面積 1,000平方公尺，可供興建10間四樓透天住宅，單面臨8公尺道路，平均深度20公尺，地勢平坦，呈長方形。 不動產市場以中古屋為主，偶有預售個案推出，人口成長平穩，供給需求接近均衡狀態。 (一)假設遠景建設公司對於本開發案定位為自行經營商場，請嘗試研擬營運不動產投資財務計畫，並請參考前述成本法假設條件，在最有效使用分析條件下，設算本投資案不動產投資資產總額。 (一)銷售金額推估：請以比較法評估結果，估算採零售商場規劃之可能銷售價格。
不動產估價師考古題: 不動產估價師 題庫今年上路
曾文龍老師按：葉玉芬小姐，為曾文龍老師在政大主持「不動產估價師學分班」的學生，上課特別專注認真，生活樸實、堅毅，特別令人印象深刻，雖為中文系出身，但一次考上難度頗高的不動產估價師！ 如果你是一個常跑補習班，或認識許多同時準備考試的考生，一定遇過這樣的耳語：今年委員是誰啦…考試方向會變啦…錄取人數變少啦….什麼題目會出啦….這些資訊不是沒用，而是你根本就不知哪些是真的？ 所以建議大家，如果有一些關於學問的新知，應該多多涉獵，但這些跟學問無關的內容，還是少聽為妙，加強自己的能力比較重要。 字寫的好看與否，無法在短時間內改善，這是沒有辦法的事，但是請一定要注意幾個原則：字跡要端正、盡量不要寫簡體字、答題要分段落3大要點。 建議平時在讀書時要多練習書寫，給自己模擬寫答案的格式，通常我在作答時如果可能的話，會替答案下前言與結論。
依據委託者提供勘估標的地價稅資料，民國96年之申報地價為300萬元，採取全額適用地價稅率千分之二十計算。 而且假設在出租4年期間地價稅依據民國96年地價稅計算，不需要按年調整。 依據調查當地金融機構1年期定期存款利率為3%，勘估標的購買後如果出租可以收取押金3個月，此一押金係以民國96年的租金一次收取3個月，往後即使租金調整，出租者並不會增加押金金額。 (四)甲勘估標的為位於地上12層鋼筋混凝土結構之建築改良物的第5樓，建築改良物登記面積為330平方公尺，使用現況為辦公使用。 (八)本估價報告書內容遵循內政部與考選部訂定之不動產估價師法及不動產估價技術規則相關規定、國內外之不動產估價理論，並符合資產估價師全國聯合會頒布之「敘述式估價報告書範本」格式。
自實例B 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-4％（故期日修正率為96/100）。 自實例A 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-5％（故期日修正率為95/100）。 7.綜合判斷分析，實例E 為商業辦公大樓，管理良好，其個別條件與勘估標的相當，但商業繁榮條件較勘估標的為差，修正率為10%。 建築開發成本：營造施工費用以3萬元/坪計，規劃設計費用為營造施工費用之2%，廣告銷售費用為總銷售金額之4%，管理費用為總銷售金額之3%，稅捐費用為總銷售金額之1%，資本利息綜合利率依自有資金（利率即2%）四成、外借資金（利率6.5%）六成計，施工年期1年。 三、房地連同買賣實例，計算建築改良物現值時，應依地價調查估計規則第十二條規定辦理。 計算重建價格時，按本表所列標準單價上、下限範圍內，由估價人員視實際情況估計之。
二、請以下列資料，依土地開發分析法推估該筆土地之試算價格：（40分） 最有效使用分析：開發為地上六層、地下一層之住宅大樓，附屬建物及樓電梯間面積為主建物之15%計，地下室開挖率為90%，機電設備面積以主建物之10%計，屋頂突出物以30坪計，車位數以12個車位計。 比較標的七為類似地區商業大樓之第六層，登記及使用現況為商業用，面積共230坪（含三個車位），第六層面積200坪，每個車位各10坪。 於民國93年2月1日簽訂買賣契約，成交金額為新台幣61,000,000元，其中車位每個為新台幣1,000,000元。 (三)建築開發成本：營造施工費用以11,000元/平方公尺計，規劃設計費用以營造施工費用之3%計，廣告銷售費用以總銷售金額之3%計，管理費用以總銷售金額之2%計，稅捐及其他負擔以總銷售金額之1%計。
林韋宏表示，準備時間約三至四個月，第一個月將八個科目看完一遍，第二次再念時，時間縮短為半個月，最後一次複習時，三、四天就能看完所有科目。 他強調，在第一遍念考試科目時，必須要熟讀每條法規，第二次再看時，只要看到法規第幾條時，就要對法規內容有印象；讀第三次時，就要熟到可以背出法規。 宏大不動產估價師林韋宏表示，熟讀教科書、考古題，以及準備期間自我督促、不鬆懈，再加上一點運氣，拿下估價師執照非難事。 由於人力吃緊，估價師的薪資水準仍有不錯的行情，卓輝華指出，以一個無實務經驗，但擁有估價師執照的新鮮人來說，基本薪資就三、四萬元起跳，較其他行業的平均薪資高；若經過二年以上實務經驗，薪水至少5萬至10萬元，再加上工作、簽證以及年終紅利，不到30歲就能達到年薪百萬元。
4.該買主將第五層保留自用，並於九十二年三月一日，將實例B 之第四層出租，租金簽訂為每坪每月新台幣1,100元，押金為月租金之三個月，租期為一年。 4.該買主隨後於同年七月一日，將實例A 之第六層出租，租期二年，租金簽訂為每坪每月新台幣1,500元，押金為月租金之三個月。 3.鄰近之大樓維護管理情況大致良好，為符合市場需求及創造最高最佳利用狀態，當地大樓之經濟耐用年數平均為四十 年，且無殘值存在。 2.商圈內辦公大樓新舊雜陳，供辦公使用之空置率分析，其屋齡十年（含）以下者平均為5%，屋齡十年以上者平均為8%。
- 因買主急於購買，故成交價格較正常價格高1％（故情況補正率為99/100）。
- 卓輝華說，以今年剛上路的IFRS來說，包括壽險、產險業對於投資性不動產，或是非營業用有出租使用的不動產等，都必須要做資產重估的動作，進一步推升估價師的業務需求較二年前增加一成左右，因此市場對於有經驗和執照的估價師更顯得迫切需要。
- 1.本實例乃座落於勘估標的甲東北方之10層樓辦公大樓之第5樓，土地登記面積相同，建築改良物登記面積為280平方公尺。
- (三)我方與受託單位、不動產所有權人或交易雙方僅為單純之業務關係，並無不動產估價公報第六號所定關係人或實質關係人之情事。
- 價格日期為100年8月1日，勘察日期為100年8月20日，估價種類重劃前為正常價格，重劃後為特定價格。
- 經查證結果，該契約之實質租金與訂約當時市場之租金水準相當，訂約迄今，該地區該類不動產之租金水準業已上漲3％（故期日差異調整率為103/100）。
- (一)假設遠景建設公司對於本開發案定位為自行經營商場，請嘗試研擬營運不動產投資財務計畫，並請參考前述成本法假設條件，在最有效使用分析條件下，設算本投資案不動產投資資產總額。
每平方公尺之成交價格為395,000元，該價格之形成係以下列交易條款為要件：「該地由出售人回租，雙方訂定30年地上權，經查該地上權之市場租金水準為16,000元/平方公尺，但是依據契約規定，賣方回租該地只需逐年支付買方3,400元/平方公尺」。 自訂約迄今，該地區該類不動產之價格水準業已上漲1％（故期日差異調整率為101/100）。 實例C 之區域因素較對象地優良2％（故差異調整率為98/100）；個別因素較對象地差3％（故差異調整率103/100）。 依據契約規定，租期20年，承租人每年應支付925元/平方公尺之租金外，訂約之初尚應交付所有權人權利金1,800元/平方公尺，其中一半出租人於租期屆滿時不用返還承租人，且不用逐年支付利息予承租人；另一半則應逐年按照2％核計利息支付承租人，且於租期屆滿時返還承租人。 經查證結果，該契約之實質租金與訂約當時市場之租金水準相當，訂約迄今，該地區該類不動產之租金水準業已上漲3％（故期日差異調整率為103/100）。
總銷售金額推估：地面層銷售單價以30萬元/坪計，二層以上銷售單價以20萬元/坪計，平面車位銷售單價以150萬元/個計。 該棟大樓上月底簽訂第二層、第六層之出租契約，第二層租約約定所有費用由出租人負擔，租期5年，每月每坪支付租金新台幣1,850元，並且需於訂約時繳交權利金3,000,000元。 價格之計算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數，以逗點標示之（例如100,000,000）。 價格之計算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數，以逗點標示之（例如100,000,000）。 ※成為會員可以使用各項會員優質服務功能，例：線上測驗、下載歷屆試題詳解、考前重點整理，及訂閱電子報等。
- (四)甲勘估標的為位於地上12層鋼筋混凝土結構之建築改良物的第5樓，建築改良物登記面積為330平方公尺，使用現況為辦公使用。
- 經調查結果，於勘估標的甲近鄰地區，蒐集之收益實例之相關資料陳述如下，請用以求取勘估標的甲之收益價格。
- (四)自實例G 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-4％（故期日修正率為96/100）。
由於考試科目有八科，平均分數要60分以上才算過關，因此可以掌握的分數就一定要拿到，例如不動產投資分析與市場分析，屬於有標準答型的科目，絕對不能失分。 林韋宏說，除專心準備考試，考生也要儲備體力應考，例如不動產估價實務考試時間達四小時，考生沒有足夠體力，無法集中精神應對考試。 至於非教科書內容可掌握的科目，例如土地經濟學、不動產估價實務部分，林韋宏表示，以土地經濟學來說，因考題範圍、層面較廣，雖然題目不易在教科書中找到，但多讀教科書仍可以打下基礎。 卓輝華說，以今年剛上路的IFRS來說，包括壽險、產險業對於投資性不動產，或是非營業用有出租使用的不動產等，都必須要做資產重估的動作，進一步推升估價師的業務需求較二年前增加一成左右，因此市場對於有經驗和執照的估價師更顯得迫切需要。 政府積極推動都市更新，加上政府土地徵收改採市價，以及IFRS對不動產的資產重估需求，都讓市場對於估價師的需求愈來愈大。 茲因所有權人亟需周轉資金，遂將其收租20年之權利，以低於市場水準20％（故情況補正率為100/80）之權利金71,600,000元（假設運用該權利金之通行年利率為5％），頂讓給受讓人。
建物依原價法每m2造價為9,100元，建物還原利率為3%，土地還原利率為4%。 勘估標的之基本資料：○○市○○區試院段50地號住宅區土地一筆，持分面積80平方公尺，申報地價38,600元/平方公尺，建蔽率40%，容積率160%，其上有同市同區同段236建號建物，門牌為○○市○○區桌球路150號6樓，建物面積200平方公尺，房屋現值689,667元，另有地下一層坡道平面式停車位1個。 價格日期為110年5月15日，勘察日期為110年5月18日，價格指數為112%，價格種類為正常價格，估價目的係供不動產出售之參考。 北側臨接約10公尺寬之桌球路、西側臨接10公尺寬之桌球路152巷、西北側臨接10公尺寬之桌球路130巷，臨街寬度約300公尺，平均臨街深度約40公尺，大致近似矩形，地勢由西北向東南緩升。 勘估標的所在行政區，地理位置佳、自然人文景觀豐富，區域內有大學、小學、高中，文風鼎盛，里鄰公園、大型公園、停車場、綠地，區域環境發展成熟度高，周邊具備郵局、銀行，便捷的交通運輸系統與完善生活機能。 半徑500公尺內有市場、購物商場、小學、中學、公園、郵局、銀行，附近無嫌惡設施。
比較標的二位於近鄰地區之商業辦公大樓，係由同棟第四層所有人買下第十層及地下層車位之交易實例。 買賣契約於民國93年8月15日簽訂，第十層成交金額為新台幣40,000,000元，車位為新台幣1,000,000元。 1.實例F 位於勘估標的甲之北邊街廓，與甲不動產個別條件近似之透天厝，屋主於民國94年8月間購買，原先為自己使用，後來因為個人因素，因此於民國94年12月簽訂租賃契約，出租給他人使用，租期1年，面積共300平方公尺。 實例A：為一臨6公尺巷道近矩形之不規則形狀基地，地勢平坦，面積75平方公尺，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率與容積率皆相同；97年8月1日之成交價格為450萬元，至價格日期漲3%。 V1△：配合開發時程之獎勵容積(於區段徵收作業辦理開發完成後，土地所有權登記之日起，於下表期限內提出建造執照申請者，本地區區段徵收作業完成，土地所有權登記之日為民國94年8月1日)。 開發期限獎勵標準(△V1) 四年內Ｖ0×20％ 六年內Ｖ0×15％ 八年內Ｖ0×10％ 十年內Ｖ0×5％ 滿第十年後Ｖ0×0％ △V2：大基地開發之獎勵容積，其中住宅區申請開發基地在1,000平方公尺以上，商業區申請開發基地面積在1,000平方公尺以上者，得給予原基準容積10%之獎勵容積。
綜合判斷結果，E 不動產之個別因素較甲不動產優良3％（故個別因素之修正率為97/100）。 經調查結果，於勘估標的近鄰地區，蒐集到兩宗平面廠房之租賃實例E、F（其位置詳如圖1）。 (三)開發費用分為下列費用項目：規劃/設計費用(含開發許可申請相關費用)，營造/施工費用(含測量、整地、修築道路及相關公共設施費用等)，管銷費用(廣告費及銷售費等)，其他費用(含登記費、稅捐及其他負擔)及開發者之正常利潤，經估算其平均每平方公尺之各項費用如下表所示。 各項開發費用平均費用(元/m2) 規劃及設計費用200 營造及施工費用3,000 管銷費用400 其他費用800 開發者之正常利潤600 合計5,000 (四)開發期間預定為30個月，月利率為0.6%，利息負擔之核計以15個月為準。
勘估標的所屬地區為發展成熟且已高度利用之市街地，附近多為住宅大樓及公寓，有一公有停車場，鄰近里鄰公園、綜合中學、超級市場，金融服務設施便利，地上有一層之建築物，目前為低度使用，單面臨8公尺道路，平均深度20公尺，地勢平坦，呈長方形。 今年不動產市場之推案量增加，供給略大於需求，產品以中、高級住宅大樓為主，新建住宅價位在15萬元/坪～20萬元/坪。 價格日期為93年11月1日，勘察日期為93年10月25日，估價種類為正常價格。 (一)請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法、收益法與成本法，並依不動產估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格、收益價格與成本價格後，以不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。
(三)座落位置：特定區範圍內商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約300公尺。 (三)座落位置：特定區範圍內商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約500公尺。 回想我的估價師考試經驗，說來不怕見笑，第一天回家情緒崩潰，因為跟之前普考的輕鬆應對完全不同，再加上答題不順，失去信心，原本放棄第二天不去考試，要不是那一點點不服輸的牛脾氣，今天也不會在這裡跟大家分享。 之後的成績證明，我第一天考試的成績的確不佳，但因第二天與第三天的考試成績較好，所以最後還是錄取了，如果當初我放棄了…………。. 不動產估價師證照制度實施以來，使得許多原本就從事這個行業的人，或是對這個行業有興趣的人，或是仍在學的莘莘學子，紛紛加入「一照在手、希望無窮」的競逐行列。 想當初我也是一念之間，因個人興趣陸續考上地政士、不動產經紀人的執照，一方面因「不動產估價師執照」正夯，另一方面抱著打鐵要趁熱的心態(相同科目可一起準備)，再加上一些自我期許，毅然決定以非本科系、非本業從事者的身分投入考試，並且真的很高興、很幸運的一次達陣。
香港SEO服務由 Featured 提供
