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但若未來持續加息的環境下，如果拆息升至1.2厘，即實際按息觸及封頂位2.5厘時，每月供款將為19,756元，將較現時高出2,524元或15%。 另外，更有大行估計，美國至2024年為止，將加息共2.7厘，故預期本港屆時的按揭利率，將達到4厘左右。 那麼每月供款將變為23,871元，較現時高6,639元或39%。 銀行兩者以較低者為準，所以現時的按揭利率是2.15%。 也是一般常聽到的所謂瑣息上限/封頂位（Ceiling/Cap）。 恒生銀行有限公司或其附屬公司(「恒生」)在此提供的資料僅供一般資料及參考之用，並不構成，亦無意作為，也不應被詮釋為專業意見或建議。
現時p按: 投資優惠
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，近期拆息回落，對樓市有正面支持，而各銀行為爭取今年上半年的按揭業務，相繼推出各項優惠吸客。 除了來港工作及定居的內地專才，事實上一般新造按揭客戶的貸款額愈多、選用按揭保險計劃或綠色按揭計劃，指定銀行亦可提供更多優惠及現金回贈。 港銀展開新一輪按息減息戰，要比較，大家要搞清「P按」及「H按」。 現時市面上主要有兩款按揭計劃，分別是以「最優惠利率」為基準的按揭計劃（即P按），及「香港銀行同業拆息」按揭計劃（即H按）。 隨著美國加息，Hibor走高多時，銀行的資金成本累計已有一定升幅，故幾乎所有銀行都已在上調最優惠利率前，率先將新造按揭計劃的鎖息上限調高，藉此將資金成本轉嫁至新造按揭客戶。 不過，由於按揭計劃的鎖息上限早於按揭客戶申請按揭時已釐定，倘若銀行打算將資金成本轉嫁予現有按揭客戶，便須上調最優惠利率。
- 根據香港銀行公會資料，目前H按基準利率一個月期本港銀行同業拆息，大約徘徊在1厘左右，以目前普遍銀行最低大約H+1.3厘計算，H按息率大約只是2.3至2.4厘。
- 因政府為新居屋買家提供按揭擔保，銀行不會為買家進行壓力測試，而買家不需透過申請按揭保險亦能承做高成數按揭，綠表買家最高可承做九成半按揭，白表買家最高承做九成按揭，按揭還款年期最長可達25年。
- 【物業按揭慳息懶人包】踏入2022年至今，美國已經加息兩次，本港最優惠利率（P）暫未跟隨加息，但本港息口上升是遲早的事。
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- 除了留意按揭息率，上車人士亦要留意供樓負擔及上車門檻，加息或會壓力測試的要求大大提升。
- 壞處就是因為息率是固定，如果未來再減息的話，就不能享受低息期的成果，以及計劃總貸款額10億元，不知道會否上調。
- 因此如果資金流走，銀行同業拆息會較最優惠利率敏感。
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由於港元與美元掛鈎，在美國加息而港元沒有加息的情況下，資金或會因為港美息差流出香港而導致市場資金緊絀，銀行之間的貸款成本增加，令拆息及按揭利率上升。 不同銀行會採用不同的最優惠利率，使用「大P」的銀行按揭計劃不一定等於收取更昂貴的利息開支，因為銀行會就最優惠利率 減去一個由銀行訂立的百分比，藉此吸引申請人。 P按會較穩定，主要由於最優惠利率的變動會較以銀行同業拆息為少。 現時p按 根據過往加息周期資料，香港最優惠利率並沒有即時跟隨美國加息。 在2004年加息周期，美國宣佈加息後，銀行同業拆息跟隨上升，但最優惠利率在數月後才跟隨增加。 因此如果資金流走，銀行同業拆息會較最優惠利率敏感。
現時p按: 申請按揭注意事項
因是拆借資金利率，所以息率會受銀行同業間的資金流動性所影響，業主可選擇不同期限之利率，最常見是1個月Hibor。 換句話講，銀行同業拆息（HIBOR）低時「H按」利率會比較優惠，相反就算銀行同業拆息高時因為有「P按」以及封頂位，實際供款利率也不會高過封頂位。 現時在這個資金充裕的經濟體系底下，比較多業主選用有「H按」選擇的按揭計劃。 不過要留意獲政府擔保的居屋申請按揭時就只可以選擇「P按」。
- 結論是梁先生不用過分糾結於申請按揭時機，必定是現時向銀行申請P按、鎖定現金回贈率最穩陣，否則「低息過後冇艇搭」。
- 於加息前，中國銀行的最優惠利率為5厘，加息後則跟隨滙豐銀行，將最優惠利率上調至0.125厘，成為目前香港5間使用5.125厘為最優惠利率的銀行之一。
- 買家遞交申請時，要繳付1,950元的行政費用予房委會，待房委會發出轉變按揭安排的批准書後，才可以進行相關手續，而相關批准書只得半年有效期。
- 跟其餘兩種按揭相比，節省的款額減少接近一千元。
- 但是也有銀行曾在加息周期中，提供利率更佳的P按計劃。
- 封頂位與P按睇齊，對業主較有保障，亦有助銀行方面運作。
究竟應該使用P按、H按或定息按揭，要視乎借款人的財務背景及需要。 如果身處於低息環境下盡量節省利息支出，可選擇H按供款，現時H按的每月供款一般低於鎖息上限。 但如果購買的物業為未補價資助房屋單位，便必須使用P按供款。 如果想減少利率波動帶來的風險，或者希望豁免壓力測試，選用定息按揭計劃便較為適合。 定息按揭現時一般泛指香港按揭證券有限公司推出的定息按揭試驗計劃，為置業人士提供提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。 現時p按 定息按揭年利率分別為1.99%、2.09%及2.19%，定息計劃完結後，借款人可選擇其他H按或P按計劃，可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率減2.35%。
現時p按: 按揭利率H按 vs P按常見問題：
不過供款期一完結，業主還是需要選定P按還是H按。 曹氏補充，該中資銀行做法雖不代表美國息口見頂，但也意味着離息口頂位不遠。 各銀行取態不一，市面上的按揭產品及相關優惠五花八門，置業人士宜「貸比三家」，並留意息口走勢及市場環境變化，揀選最合適的按揭產品。 中國銀行(香港)有限公司(「本行」)對貸款及按揭申請保留最終決定權，如本行拒絕有關申請，毋須向申請人提供任何理由。
對於有轉按打算的業主，有時看似著數的計劃，罰息期會較長。 罰息期間，假使其他銀行推出更多優惠，業主仍然不能轉按，要硬食原有按揭的高息。 如果HIBOR較低，選用H按，會較P按來得低息。
現時p按: 按揭申請FAQ
當銀行因美國加息而導致出現資金短缺的情況時，拆息或會不斷上升而導致銀行增加資金成本，令P有機會相對調升。 P按利率則較為穩定，較少機會有大變更，故短期內的每月按揭供款金額是相對固定的，適合一些「穩陣型」客戶，容易估算利息開支。 結論是梁先生不用過分糾結於申請按揭時機，必定是現時向銀行申請P按、鎖定現金回贈率最穩陣，否則「低息過後冇艇搭」。
曹德明預計，至年底本港有機會加息0.125厘，並分析指資金未必即時撒走，拆息未必升得很快。 最優惠利率與拆息利率（H）特性截然不同；最優惠利率過往波動不大，最長試過 10 年才變動一次（2008 年至 2018年），但一般比拆息利率高。 由於銀行拆息較波動，為免按揭供款急升，銀行普遍都會有「鎖定按息上限」，俗稱「封頂位」或「CAP RATE」。
現時p按: 銀行按揭比較：本港主要銀行P(最優惠利率)按
由於在低息環境下，P按通常較低，使用H按的實際按息會較為便宜，因此大部份人士均會選用H按，不過未補價的二手居屋便必須使用P按供款。 曹德明說，加息周期通常3至5年，故申請人可以選用10年期按揭，並指定息按揭有3年罰息期，3年後可轉按，選用浮息按揭。 普遍來說，H按封頂位等同P按息率，若果日後銀行調高H按封頂位，息率高過P按，屆時適宜採用P按，如果低過P按，便適宜採用H按。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，2003年之前，H按沒有封頂位，當時主要是工商貸款採用，借貸人需承担風險，但後來銀行之間出現競爭，於是H按設有封頂位，銀行承担部分風險。 但銀行普遍會為H按設「封頂息率」，目前封頂息率普遍為2.5%，跟P按息率相若。 由於普遍 H 按利率上限等於 P 按，拆息低時，H 按利率會較便宜；拆息高時，H 按利率最多也只是等同 P 按利率，故較 P 按為抵。
預期未來本港經濟環境不會太好，薪金增幅亦不會高，甚至未必加薪，看來自己要預留多些錢供樓。 早前驚傳青衣大型屋苑「灝景灣」管理公司收錯管理費足足20年，《胡‧說樓市》編輯部花了時間研究過往案例，始發現相關情況隨時發生於你跟我的屋苑之中。 政府不久前公布簡約公屋選址，究竟港、九、新界位置在哪? 今次《和你搵盤》鎖定15,000元的租金預算，看看九龍市區有何選擇，其中一個更是谷友業主盤，馬上跟大家一起看看。
現時p按: 最優惠利率
假設本港拆息加0.44厘，選用H按，每月供款增至28,897元，增加981元，接近一千元。 現時p按 跟其餘兩種按揭相比，節省的款額減少接近一千元。 定息按揭是在2020年提出，當時屬於試驗計劃，去年10月按揭證券公司宣布轉為恒常計劃，分為10年、15年和20年計劃，按揭證券公司按照其資金成本、業務風險和市場情況等因素不時釐定定息年利率。
由於定息按揭沒有加息風險，故不須申請人進行加息三厘的壓力測試，供款不超過入息一半便可，故在相同月入下，申請定息按揭可借得更多，實際運用如何，請按我跳往。 人人都希望現金回贈越高越好，不過金管局有明文規定若銀行按揭現金回贈超過貸款額 1%，貸款人又是借足按揭成數上限，銀行放必須以扣減貸款額的方式提供回贈而不是直接給現金。 P按 （Prime Rate）是以最優惠利率計算，一般跟隨美國利率而變動，但是否調息，是銀行自行決定。
現時p按: 中國銀行 P按 H按 轉按 按揭計劃 利率一覽
MoneySmart可直接把你的按揭申請遞交至銀行按揭部，讓你的申請更快獲得銀行回覆，加快批核需時。 顧名思義，罰息期是指貸款人不可以在規定的時間内一次過還清貸款或做轉按否則需要繳付手續費、額外費用或被要求退回現金回贈。 2年前的新批H按，利率一般為H+1.3厘，現時供款利率約1.55厘；鎖息為「大P」減3.1厘，即2.15厘。 而當下新批H按，利率為H+1.5，鎖息約為「大P」減2.65厘，即約2.6厘。 對借款人來說，兩個計息標準都是新不如舊，自然是一動不如一靜。 金斯瑞生物科技宣布，非全資附屬公司傳奇生物科技已宣佈收到納斯達克股票市場上市資格部門於2月17日向發出的通知，指出傳奇生物已重新符合納斯達克上市規則。
由於拆息已經升穿鎖息上限，H按不及P按吸引，每100萬元貸款額，攤分30年還款，H按月供4,561元、P按月供4,477元，H比P多供逾80元。 以500萬貸款額，年期為30年為例，若以該銀行P按計劃實際息率為3.225厘計算，每月供款為21692元，壓力測試要求為45888元。 對比現時一般H按計劃封頂息率最低為3.375厘，該P按計劃每月供款可減少413元或1.9%，壓力測試要求可減少776元或1.7%。 由於香港銀行同業拆息每月都會重訂，「H按」的每月還款金額有機會不一，故此一般會認為「H按」較為浮動。 為避免客戶因拆息上升導致無上限增加供樓支出，銀行普遍都會有「鎖定按息上限」，俗稱「封頂位」，若拆息高於鎖定按息上限，便會按鎖息上限的利率供樓，一般封頂位為港元最優惠利率為基準的利率。
現時p按: 每月供款將增加1.7%
選用P按的人比重之所以逐漸增加，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明解釋指，多人選用P按，因現時P按利率低於H按封頂利率。 去年3月起，美國連番加息，本港銀行亦跟隨加息，選用P按的人逐漸增加。 翻查金融管理局每月底發表的住宅按揭報告，以最優惠貸款利率作為定價的新批按揭貸款所佔比例，由去年6月份的0.6%，之後逐漸增加，增至12月的26%。
現時p按: 最優惠利率（Prime rate）：
加上部分銀行仍有提供約0.2%的轉按現金回贈，足以抵銷律師費，帳面看似乎轉按是合理決定。 不過截止4月21日計，1個月拆息已回落至約0.19厘。 因此，實際息率約為1.49厘，每月供款為17,232元，即現時較上月已回落217元或1.2%。
現時p按: P 按(Prime Rate) 按揭計劃選擇
以銀行同業拆息利率（Hibor）計算的按揭計劃一般都會加上特定的百分點的方式計算，例如 ‘H + 銀行特定的百分點 (X%)’。 假設現時銀行的 Hibor 為到 0.308%，將 ‘H’ 加銀行設定的 H按利率 1.3% 就可以得出你的按揭實際年利率。 以「P按」最優惠利率計算的按揭計劃一般都會減去特定的百分點的方式計算，例如 ‘P – 銀行特定的百分點 (X%)’。
中原按揭董事總經理王美鳳亦指出，現時與樓按相關1個月拆息已下跌多日至2.32%，反映港元資金充裕，銀行整體資金成本降低。 個別銀行針對內地人才客戶提供額外優惠，相信跟銀行業務策略有關，內地高端人才亦屬不少銀行眼中的優質潛力客戶，有利跟銀行跨境服務帶來協同效應。 準業主的存款掛鉤按揭戶口存款息率會與按揭利率相同，戶口內的存款利息可抵銷按揭支出。
現時p按: 按揭利率 2022〡P按 VS H按有咩分別？教你比較按息及回贈優惠
除了按揭利率，不同銀行也有不同的按揭回贈，準業主可以貨比三家，選一個最優惠的按揭計劃開心上車。 這邊文章我地28 Mortgage帶您直擊和比較香港銀行最優惠按揭利率與按揭回贈。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，現時香港與內地全面通關，加上近期拆息有所回落，對樓市有正面支持，各銀行為爭取上半年按揭業務，相繼推出各項優惠吸引客戶。 除來港工作及定居的內地專才，事實上一般新造按揭客戶的貸款額愈多、選用按揭保險計劃或綠色按揭計劃，指定銀行亦可提供更多優惠及現金回贈。
現時p按: 申請手續簡便
與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知！ 【按揭成數】最新按揭成數懶人包，話你知買樓要幾多首期！ 【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好？ 【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別，教你慳到盡！
年底按息將處於約3厘低水平；過往30年平均按息約4厘，寬鬆貨幣政策（QE）年代前即2008年前之十年平均按息為5厘，按息仍低於長期平均水平。 她指出美國今年累計加息已達3厘，是次銀行開展加息加P幅度僅0.125厘較市場預期溫和，形成加息利淡轉為利好因素，可為樓市帶來正面訊息。 不過私樓與新居屋買家的分別，在於居屋買家不能隨意轉按。
H按計劃，是以銀行同業拆息（HIBOR）為基準，再加一個特定利率作為按息，如（H＋1.24%)，而且H按會設有一個鎖息上限（俗稱封頂）。 ▲過去多年樓市急升，不少業套現投資，但現在加息臨近，市場似有暗湧，不少業主於是均急趕轉按，希望趁物業估值未下調前，套現一筆流動資金。 市場上或在facebook上均有不少廣告及宣傳，鼓吹轉按能夠「套現」，但大家又有否留意，轉按背後的風險呢？ ▲ 滙豐銀行 （HSBC）為物業按揭市場上的一哥。 有數據指於2017年，它於現樓按揭業務市佔率達24.1%。
他指，各銀行取態不一，市面上的按揭產品及相關優惠五花八門，置業人士宜留意息口走勢及市場環境變化，揀選最合適的按揭產品。 舉個簡單的加息例子，假設上車盤市值HK$550萬，首期20%，即HK$110萬，承造八成按揭借HK$440萬，供款期25年。 準買家承按時，亦要留意壓力測試的門檻會相應提高。 對不同按揭產品有了初步了解，準買家方可選擇最適合自己需要的按揭計劃。 自2020年疫情后，全球通貨膨脹持續高漲，美國聯儲局從2021年開始加息熱潮，港元與美元掛鉤因此各個香港銀行也受影響，利率也在上升的趨勢進而影響按揭利率。 準業主在打算置業時，一定要了解按揭利率，畢竟每個貸款最少都要供20年，所以馬虎不得。
