“2002年2月9日，請求抵押人乙及抵押債權人甲（本案上訴人）在馮建業私人公證員面前，針對位於氹仔嘉模堂區德行前地的一個農用房地產（物業標示為第XXX冊第XXX頁背頁第XXX號）設定了一項自願抵押。 針對不可構成獨立所有權、且不構成所屬不動產之理想份額的某一農用房地產之“一部份”作出的（自願）抵押登記，應予拒絕。 法務局於上個月開始向社會展開“登記公證法律制度”的改革修訂諮詢工作，當中主要對《物業登記法典》、《商業登記法典》、《民事登記法典》以及《公證法典》的內容作出適當的修改，以便配合澳門的社會發展。 須注意的是，如屬需登記的訴訟，如在提交訴辯書狀階段結束前未證明已呈交登記該訴訟的請求，則該訴訟在上述階段後不得繼續進行，但訴訟理由成立後方可登記該訴訟者除外。 一、設定分層所有權之登記、批出土地之登記，以及涉及新登記行為之上述登記之更改，亦須以採用最新資料之方式輸入電腦。 澳門物業登記法典 澳門物業登記法典 首先須強調的是，本法典規定從一開始即須直接透過電腦進行登記，而免除將簿冊內之登記轉錄於新資料卡之中間步驟，同時定出途徑，以便在參與使本地區不動產合乎規範程序之各部門間建立電腦聯網，並在將來設立一共同資料庫。
- 一如原審法院法官精闢的理解，包括A在內的各主體並未通過本卷宗第21及第22頁所載之確認繼承資格公證書和通過根據《物業登記法典》第四十二條和《公證法典》第九十四條第二款a項，第一百條第一款a項而作成的登記直接成為該不動產的共同所有人。
- 一、因憑證之缺陷而出現不準確之處，僅在獲得全體利害關係人之同意或經法院裁判後，方得更正；但如該缺陷構成無效之原因，則不得更正。
- 一、對引致移轉有關不動產之權利或在不動產上設定負擔之事實，在該不動產以移轉權利之人或設定負擔之人之名義已確定登錄前，不得出具憑證。
- 為了明確樓花買賣合同的內容，在不違背合同意思自治的原則之下，當局會提供樓花標準合約，詳細列明雙方的權利和義務，供發展商和買方選擇適用的條款，而“售樓書”則視作樓花買賣合約的組成部分，使之具有法律效力。
- （正當性之一般規則）法律關係之權利主體或義務主體，以及原則上所有對登記有利害關係之人，均具有請求登記之正當性。
- 二、如上述證明係旨在繼續建立連續性或重新建立連續性，亦應傳喚最後登錄之權利人；如其下落不明或已死亡，則公示傳喚該人或其不論已否確認繼承資格之繼承人。
三、為着上款規定之效力，如從所呈交之文件未得出債權人為無行為能力人之結論，則推定債權人具有行為能力。 A） 抵押之依據、所擔保之債權及債權之從權利；b） 法定利率，如為辦理抵押登記而呈交之文件顯示本金產生利息，但未指明約定之利率者。 二、在第七十三條第三款所指房地產之總標示內，須載明各分層建築物子部分之名稱、各分層建築物子部分在房地總價值中所占之百分比，以及全部或若干分層建築物子部分之共同部分。 一、就每次呈交均須發出兩份官方式樣之呈交收條，其一指明接受呈交之公務員之姓名，並交予呈交人，另一則附於登記申請內。 C）憑證所載之標示資料不足時，為補充說明標示所包含之資料；在因嗣後更改而令憑證間或憑證與標示間之資料相抵觸時，為對有關差異作出解釋。
澳門物業登記法典: 第二章 聲明異議
另外，三名被告仍堅稱初級法院在作出事實事宜的決定時存在審查證據錯誤的瑕疵，及事實事宜不足而應予擴大。 對於事實事宜不足，由於三名被告所提出的事實最終未獲認定，而根據“已確定事實”，甲為涉案單位在確定登記中的所有人。 根據澳門《物業登記法典》第7條的規定，物業確定登記推定登記中的權利存在並屬於所登錄之權利人，而根據澳門《民法典》第343條第2款的規定，法律推定得以完全反證推翻，由於三名被告未能推翻甲擁有單位之所有權的推定，相關登記未被質疑，因此法院應以此作出裁決。 上訴人對法院依據中華人民共和國婚姻法的規定裁定第一被告與原告共同擁有該不動產的結論沒有爭議，而僅是基於原告沒有按《物業登記法典》第七條的規定，在本訴訟一併提出註銷第一被告於二零零三年登記中所載的婚姻財產制度。 誠然根據原告提交的起訴狀，向法院就其配偶即第一被告的婚姻財產制度提出爭議時，原告並沒有同時向法院提出註銷該二零零三年作出登記的相關部份。
6 參見里斯本上訴法院1998年4月28日的裁判對有關規定的適用，載於1998年《司法部公報》第476期，第473頁至第474頁。 不當得利和民事責任便是如此－第482條和第498條第1款－在這兩種情況下，規定了一個3年的時效期間，期間的開始取決於債權人對其權利的知悉6。 法官透過2017年9月27日的清理批示－判決，宣告預約合同的特定執行權和損害賠償權時效已完成，駁回針對被告的訴訟請求，並駁回對被告提出的承認留置權的起訴。 4) 無論如何，承認第一原告對標示於澳門物業登記局X-XX冊第24頁背頁第XXXX號的房屋擁有留置權，以擔保其上述債權。 根據卷宗所有的資料，被上訴人A經公證方式被確認為有權連同包括其母親及兄弟姊妹在內的各人一同繼承其父親的遺產。 基於意思自治原則，澳門《民法典》第1900條和第2079條允許拋棄(repúdio)遺產和遺贈。
澳門物業登記法典: 權利、便利和待遇
1991年12月6日，原告甲與被告乙訂立預約買賣合同(下稱X合同)，乙承諾將一幢位於澳門青洲河邊馬路的大廈出售予甲。 為此，乙與丁在1993年5月15日訂立附加的預約合同，以便對X合同中的條款作出檢視，並協定由丁負責跟進向當年的土地工務運輸司申請發展的手續事宜。 2007年1月18日，乙及丙簽訂預約買賣合同(下稱Y合同)，乙承諾將大廈以188,300,000.00港元出售予丙，丙在2007年3月16日就有關買賣作臨時登記。 甲和乙在上述案件進行過程中達成和解，協定解除X合同，條件是乙須在10天內向甲返還350,589,010.00港元及支付247,028,314.00港元損害賠償，逾期未支付則須支付以年利率1.2%計算的利息。
在本案中，乙和丙在2007年1月18日就涉案大廈訂立預約買賣合同，並在2009年1月10日以公證書方式簽署本約合同。 而甲認為在1991年12月6日與乙訂立大廈的預約買賣合同及在1993年5月15日訂立附加的預約合同時，他對乙的債權已經成立。 然而，合議庭認為，法院在2008年2月25日作出判決(在2008年3月10日判決確定)核准甲和乙的協議，其中協定解除X合同、乙向甲返還預約合同內約定的價款、支付賠償及相關利息，因此甲的債權在此時才產生。 雖然乙和丙在2009年1月10才就買賣有關大廈簽訂公證書，然而，取得有關大廈的權利在乙和丙在2007年1月18日簽訂有關預約合同時已經產生。
澳門物業登記法典: 第一百一十二條
《澳門司法組織綱要法》使澳門首次擁有了獨立的高等法院，從此以後澳門的司法機關于再只是葡萄牙司法組織系統內的一個地方司法機關。 使大部分的上訴案件都可以由澳門的司法機關親自進行審判，僅在一些沒有管轄權的情況才需要葡萄牙的上級法院直接受理。 二、澳門法院的獨立性由法官的不可移調性及無須遵守任何命令或指示所確保，但對上級法院基於上訴而作出的裁判之遵守義務，則不在此限。 澳門物業登記法典 至於當時澳門的司法體系和司法原則，是由《葡萄牙憲法》和《澳門組織章程》所規範的，而司法機關的組織則是由《司法法院組織法》所規範的。 按照《司法法院組織法》，澳門只擁有不完全的司法獨立，因為澳門的司法機關只是一個地方的司法機關，是葡萄牙司法組織系統內的一個法區。 另外，法官的任命、提升、調任或採取紀律行動，這都是屬於葡萄牙司法官團高等委員會的許可權；而檢察官的任命、提升、調任或採取紀律行動，則是屬於葡萄牙總檢察長公署的許可權。
上述“財產保障的保全方式”使債權人可根據第807條及後條文的規定，透過司法途徑強制債務人履行債務。 債務人自由管理及處分自身財產的權利固然需要維護，然而，有關自由並不是毫無限制，須顧及債權人對債務人倘不履行債務時有可被執行的足夠的財產的合法期望。 債權人爭議權的實現取決於存在債權、存在非人身性質而足以損害債務人財產保障的行為(下稱損害行為)、債務人及第三人惡意作出有償行為。 原則上，在眾多“財產保障的保全方式”中，債權的成立必須先於損害行為的作出，否則不可認定財產保障相對債權成立時有所減少。
澳門物業登記法典: 第一百二十六條
A） 給予八日期限繳納收費，並表明如繼續不繳納，則費用加收百分之十，且最少加澳門幣500元；b） 澳門物業登記法典 警告利害關係人，如在上項所指期間仍不繳納有關收費，將提起強制徵收程序，且不發出登記行為之證明。 一、對上訴作確定裁判後，法院書記長須對上訴人作出通知，並將所作裁判之證明送交有關登記局局長及司法事務司司長。 三、如法院所收到之卷宗內無登記暨公證指引及查核部門之意見書，則法官須在上款所指批示內命令通知司法事務司司長，以便該部門在上款所指期間屆滿前發出意見書。
一、在第一百三十五條第四款所指之對有關決定提起上訴之情況下，登記局局長應在二十四小時內，將上訴申請及附於申請之文件，連同與上訴人有關之聲明異議之卷宗，一併送交司法事務司司長。 二、如屬實行分層所有權制度之房地產，則在分層所有權之登記尚屬基於性質之臨時登記時，得對有關獨立單位之上款所指事實出具憑證，但在有關文書內必須指明只有在分層所有權之登記轉為確定後，該文書方具完全效力。 對上訴人而言，根據《物業登記法典》第七條及第八條的規定，原審法院不得撤銷第一被告與上訴人(第二及第三被告)於二零零九年作出的買賣法律行為和命令該不動產返還予原告。 本案原告針對彼等被告提起訴訟，主張第一被告在沒取得其同意的情況下將家庭居所出售，因此請求宣告撤銷第一被告以買賣方式移轉予第二及第三被告的法律行為，以及該兩名被告同日將有關物業抵押予第四被告的法律行為。
澳門物業登記法典: 第三章 登記之更正
（同時呈交）一、如就同一房地產同時呈交多份與登記請求有關之文件，則有關之呈交註錄須按擬登記事實發生之先後次序作出，而無須理會申請上所指順序；申請上亦須記明順序之更改情況。 （訴訟）訴訟之臨時登記，係根據附同法院辦事處收件註記之訴狀之內容證明或複本作出，並根據證實有關訴訟已被確定裁判裁定理由成立之證明而轉為確定登記。 （法定抵押及司法裁判抵押）法定抵押或司法裁判抵押之登記，係根據產生該擔保之憑證之證明及在有需要時指出各項財產之聲明作出。 （分層所有權之設定憑證之更改）一、引致改變獨立單位組成之分層所有權設定憑證之更改之登記，係根據分層建築物所有人之協議書作出；在該協議書中須說明有關改變並具有該等所有人經公證認定之簽名。 （申請原則）一、物業登記係應利害關係人以官方式樣之表格所提出之請求作出，但屬法律規定須依職權作出之情況除外。
在發生繼承與遺贈時，如果拋棄遺產或遺贈的經濟房屋申請人不被除名，接受(aceitação)遺產或遺贈的經濟房屋申請人遭到除名，不僅導致不公平對待，而且有可能誘引或者鼓勵法律逃避。 本案上訴人並非涉案住宅單位的所有人(只有在經過分割後方能確定單位的具體所有人)，而只對遺產的整體有一定份額的權利，可否將上訴人套入第14條第3款而將其除名是行政當局需要進行法律分析的問題。 而物業登記也只是不多不少地將確認繼承資格公證書上的內容作公示，表明登記上所載人士為根據澳門法律具有繼承資格的人。 上訴人認為被訴實體以其擁有上述不動產的十分之一之份額而將上訴人從總輪候名單中除名，但從上述客觀事實可以得悉，上述不動產是上訴人與家人一同居住的家庭居所，而上訴人取得該不動產的份額是源於無償的繼承取得，而非以有償方式購買。 在其輪候七年後，非因上訴人主觀行為產生的錯誤，將其從總輪候名單中除名，被訴實體的行為違反善意原則。 繼承所得的單位，是本人現與母親及姊姊一家三口一直共同居住的；極為擠逼，該單位是兩房一廳間格，座落於舊區，樓齡亦已超過三十年。
澳門物業登記法典: 登記行為
關於呈交及帳目之每日清單之電腦打印副本，由登記局局長或助理員簡簽後，須於該副本所涉年份之翌年內保存於檔案中。 三、公示傳喚係透過在登記局張貼中葡文告示三十日並在澳門報章中最多人閱讀之其中一份中文報章及一份葡文報章上刊登公告為之。 三、所發出之證明應儘可能以影印本或電腦打印之副本作出，其內須註明該影印本或電腦打印之副本具證明效力。 C） 田底權及田面權係因土地批出而設定，又或同時取得批出土地之租賃權與對因土地批出所衍生之狀況之權利。
中級法院透過2018年12月6日的合議庭裁判，裁定上訴勝訴，撤銷清理批示-判決就時效問題所作的審判，裁定時效尚未完成，命令就特定執行預約合同的請求繼續進行案件的後續步驟。 2 在卷宗第94頁，上訴人確認“所有合法繼承人從未根據«民事訴訟法典»第963條及繼後的條文對被繼承人的遺產提起財產清冊程序”。 綜上所述，中級法院民事及行政上訴分庭合議庭通過評議會表決，以上述理由裁定上訴實體房屋局局長的上訴理由不成立，維持行政法院裁定撤銷房屋局局長於2012年2月9日在第349/DAHP/DAH/2012號報告書作出把A於經濟房屋輪候名單剔除的判決。 鑑於原審法院已就此問題作了詳盡且精闢的論述，本院現根據《行政訴訟法典》第一百四十九條準用的《民事訴訟法典》第六百三十一條第五款的規定，以原審法院所持理據，裁定上訴理由不成立。
澳門物業登記法典: 第一百五十九條
（房地產合併前之標示之替代）一、如不同房地產之合併引致難以識別由合併而產生之新房地產，應開立新標示，並因而對房地產合併前之各標示作附註，記明其已作廢。 （重複標示）一、如發現重複標示，則保留其一而將餘者之有效備考轉錄到該標示，並對不予保留之標示作附註，記明其已作廢及指出所保留之標示。 若授權代辦人辦理，則須遞交身份證明文件及行為權力的證明文件（如授權書），但如代辦人為律師時，可免除授權書。 A） 五月十四日第24/83/M號法令及附於該法令之《物業登記手續費表》；b） 三月八日第20/86/M號法令。
- 午夜一時半在澳門綜藝館，澳門特別行政區成立儀式在中國國務院總理朱鎔基的監誓下進行，首任澳門特別行政區行政長官何厚鏵與新政府成員一同宣誓效忠澳門特別行政區政府及中华人民共和国中央人民政府（國務院）。
- （與其他須登記事實同時設定之事實之登錄）一、如在取得或單純占有之同時設定其他須登記之事實，則就該取得或單純占有作登錄後，亦須依職權登記該事實，但證明該事實已消滅者除外。
- 所有非香港永久性居民包括只擁有香港入境權的香港居民，不論首置與否，在港置業需要繳付樓價15％的買家印花稅和15%的從價印花稅。
- 在澳門的物業登記制度中，由一些原則構成了整個制度的基礎，其中包括：合法性原則、特定性原則、登記連續性原則、優先原則以及申請原則。
- 而甲認為在1991年12月6日與乙訂立大廈的預約買賣合同及在1993年5月15日訂立附加的預約合同時，他對乙的債權已經成立。
- 關於呈交及帳目之每日清單之電腦打印副本，由登記局局長或助理員簡簽後，須於該副本所涉年份之翌年內保存於檔案中。
而根據澳門«民法典»第59條的規定，一旦就繼承問題應適用的準據法不是澳門的法律時，便存在了解準據法的實體規定的需要。 正如«民法典»第1888條規定：(一) 對遺產中之財產之擁有權及占有，均透過接受而取得，而不取決於對財產之實際管領；(二) 接受遺產之效力追溯至繼承開始之時。 換言之，確認繼承資格公證書及澳門的物業登記只在於將潛在繼承人身份公開，但就繼承的實體問題仍有解決的必要。
澳門物業登記法典: 第一百零八條
一、在非屬以上數條所規定之情況下，如作出法律不容許之行為，以及未作出法律規定之行為或手續，則僅在法律規定無效時，或所出現之不當情事可影響對案件之審查或裁判時，方產生無效之效果。 在認定原告主張的訴權還未失效後，是時候審議第一被告將涉案不動產出售給第二及第三被告的法律行為應否被撤銷。 倘若違反上述規定，《民法典》第1554條第1及第2款明確訂明有關法律行為得予以撤銷，而撤銷權只可在聲請人知悉有關行為後六個月內行使。 如上所述，涉案單位為夫妻的共同財產，而第一被告在出售單位前沒有事先取得原告的同意，理論上有關的買賣可被撤銷，但要考慮有關訴權是否已失效。 澳門物業登記法典 彼等被告在接獲傳喚後均分別提出答辯，主張抗辯及針對原告分條縷述的事實提出爭執，隨之請求法庭裁定訴訟理由不成立，繼而駁回原告提出的所有請求(詳見第187至201，96至104及159至166頁的答辯狀)。 而澳門特別行政區的司法制度既有傳承殖民時代所確立的歐陸法系的特色，又有隨着基本法的生效而有所改變。
澳門物業登記法典: 第一百四十五條
二、電腦內所儲存之登記，由登記局局長或其法定代任人透過輸入各自之密碼確認其有效性，如屬後者，確認時須註明其身分。 中證監發文指，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低於1000萬元人民幣，而且以機構投資者為主，鼓勵境外投資者以合格境外有限合夥人方式，投資不動產私募投資基金。 中證監指，有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額，不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。 不動產私募投資基金的投資範圍，包括特定居住用房(存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業經營用房、基礎設施項目等。 澳門物業登記法典 由於不動產私募投資基金的投資範圍、投資方式、資產收益特徵等，與傳統股權投資存在較大差異，證監會指導基金業協會，在私募股權投資基金框架下，新設「不動產私募投資基金」類別，並採取差異化的監管政策。
澳門物業登記法典: 第六編 登記之彌補、更正及重造
（對申訴作出之裁判）一、法院書記長須將向法院之上訴之撤回或棄置，以及因上訴人不作任何行為而使程序停止逾三十日之事實告知登記局局長。 （對第三人權利之保護）對登記錯誤之更正，並不損害與同一房地產有關之其他登記之權利人，但以其未接獲按第一百二十條第一款之規定作出之通知為限。 （不適當繕立之登記）不適當繕立之登記，按第十七條b項之規定屬無效者，得基於全體利害關係人同意或更正程序中法院所作之裁判而註銷。
