【疫市自保】低息環境按揭財技解碼 新冠肺炎疫情打擊全球經濟，加上低息環境下，置業人士更應該善用借貸能力，選擇最適合的按揭計劃，以下按揭抗疫3招有助業主長期抗戰。 3.2.36 除非公契列明其他釐定業主份數的方式,為求點算票數,管委會主席應確認每份經核實的委任代表文書所涵蓋的不可分割份數。 3.2.30 經管委會主席核實後,管委會秘書/公契經理人/物管公司(如適用的話)應在委任代表文書上面蓋上管委會/公契經理人/物管公司的印章,以顯示該份文書已獲核實。 3.2.17 如公契經理人/物管公司(如有的話)協助管委會秘書收集委任代表文書,管委會秘書應就委任代表文書的送交時限和收集方法向公契經理人/物管公司給予明確指示。
至於按揭貸款款項部分，銀行會在成交日前把貸款金額交予律師，再由律師向賣方繳付樓價，整個過程買方不會收到任何款額。 買方的律師轉賬予賣方律師，然後賣方會經地產代理或親自把鎖匙交予買方，二手樓程序交易最終完成，買方便可以收樓。 業主撻大訂 由簽署臨時買賣合約至正式買賣合約期間的14天內，如有任何一方打退堂鼓，需要賠償雙倍訂金，以及支付買賣雙方代理佣金。 發展商會否延遲交樓非買家可以控制，買家唯一可以做的是在準備置業預算時，為交易預留更充裕資金，又或者與家人商討後備方案，以期可以在有需要時提供資金支援，一旦出現估價不足的情況時，能夠有額外資金應付差額而不需要「撻訂」。 當然，若果延遲交樓情況符合了保護買家的相關規定之條件時，亦可以考慮取消交易、以避免因為有機會「撻訂」而出現的損失。 買方律師向買方解釋正式買賣合約的條款，買方簽署一式兩份的合約。
業主撻大訂: 臨時訂金(細訂)金額
「臨時買賣合約」需加入相關條款表示下手買家不受沒有披露的「產權負擔」所影響。 買賣雙方在簽「臨買時買賣合約」後，慣常會支付售價，但金額高低則由買賣雙方協商而定，準買家需在簽署「臨時買賣合約」時支付。 衡量細訂金額高低，視乎買賣雙方怎樣看樓市前景而定。 若準買家希望鎖定單位，而不希望業主賠訂重售，可選擇支付較高比例的細訂；若準買家心大心細，覺得自己有可能會「撻訂」，則盡量選擇支付較低比例的細訂，以減低「撻訂」時被沒收訂金的損失。 「臨時買賣合約」中，需要列出「賣方」即業主的姓名、地址及身分證明號碼，作為辨認業主的身份。
例如，發展商有權追收差價，物業原售價為600萬元，在撻訂後重售，只賣得540萬元，發展商有權在沒收60萬元訂金以後，再追收60萬元的售樓差價，即買家合共損失120萬元。 House730搵樓大本營是香港的搵樓平台／租屋網，齊集香港樓盤及樓市資訊，網羅業主及各大中小型地產代理的樓盤，助用戶找到心水香港樓盤，網上搵樓買樓更輕鬆。 最常出現的「撻訂」的原因，多是買家財政出現問題，譬如收入大減、未能符合銀行的按揭條件要求，甚至買家被樓市跌勢嚇退而縮沙等等。 一般而言，簽完臨約的 14 天內會再簽正式買賣合約，讓買賣雙方有充足的時間準備樓契文件、請律師，或者再上單位睇樓等等。
業主撻大訂: 二手樓程序9：驗樓：確認物業現狀符合約承諾
當大家決定買一層樓，理論上是即時落細訂兼簽臨時買賣合約，過程中很多細節都要即場決定，包括成交日，而由簽臨約至成交日所需的時間，就是成交期。 如有疑問,管委會主席應聯絡有關業主,查明業主擬使用哪一份委任代表文書。 如委任代表文書沒有註明日期,或如有多於一份同為日期最近但委任的代表不同的委任代表文書,管委會主席應向有關業主查明。 如管委會主席在採取合理步驟後仍未能確定該些委任代表文書的有效性,則所有委任代表文書應被視作無效。 3.2.27 管委會主席如在會議前已裁決某份委任代表文書無效,應盡早聯絡有關業主,並解釋該份文書無效的原因,以便有關業主考慮應否在時限前7訂立新的委任代表文書或親自出席會議。 管委會主席不應純粹以業主在該份文書上刪去印有的「代表姓名」並填上業主所委任的代表之姓名及簽署為由而拒絕接納該份文書。
- 早前馬鞍山「上車盤」新港城一個2房單位以743萬元新高價成交，惟不足一星期買家卻要「撻訂」離場，市傳就是因銀行估價不足，料買家損失逾37萬元。
- 事實上，所有樓宇買賣合約，無論是臨時買賣合約或是正式買賣合約，都必需以書面訂立，白紙黑色寫下雙方的所有交易條款，不接受口頭協議。
- 如果買賣雙方出售的單位，包括車位、露台或天台，也必須在「臨時買賣合約」中列出。
- 因為在沒有書面證據的情況下，難以證明該第三者曾作出有關承諾或違背有關承諾。
《建築物管理條例》(第344章)(下稱“條例”)旨在為法團的成立和運作提供法律綱領，以便私人大廈業主成立法團，更妥善地管理目己的物業。 若果是經代理揾樓，睇樓前，代理要求準買家簽一份「睇樓紙」，目的是防止準買家自行直接揾業主買樓，令代理有所損失。 而且，「睇樓紙」具法律效力，是日後代理向買家收取佣金的依據。 現時可上網利用揾樓平台，物色心水物業，業主自讓盤和地產代理受委託代理的樓盤皆有，最好在各大地產代理網頁上搜尋，互相比較，便可以較全面了解物業售價是否合理。 一般來說是賣方較遲收到資金，而買家收樓亦會延遲，如果買家正在租樓住，買樓目的是自住，遲收樓意味要多付數個月租金，如果買家目的是收租，亦會因延遲收樓而少賺了租金收入。 所以有人如果提出長成交期，就要視乎買賣雙方是否願意接受。
業主撻大訂: 臨時訂金＋「撻訂」原因
除非業主認為將單位重售，新售價可高出現水平很多，否則取消交易的誘因其實不大。 如買家在簽了買賣合約後才撻訂，已支付樓價的10%或以上的訂金，會被業主沒收作為賠償，更要支付雙方經紀佣金及律師費等一切相關支出。 此外，如業主重售單位時，如樓價下跌，買家會被追討補回差價。 撻打情況在一、二手市場皆會出現，但賠訂及相關風險卻有不同。 先說新盤撻訂，通常由買家主導，而新盤撻訂高峰期一般在兩個階段。 其一是簽臨時買賣合約後，五個交易日內買家需要簽買賣合約，但部分買家會在這段時間，發現計錯數影響按揭批核機會，或各項個人原因止蝕離場。
如 未 能 取 得 有 關 單 據 ， 買 家 應 向 管 業主撻大訂 理 公 司 和 差 餉 物 業 估 價 署 查 核 。 辛苦儲下來的首期，誰都不想因撻訂而化為烏有，選擇單位時一定要花時間多做比較，才不致做了錯誤決定。 如果不想靠父幹買樓，不少新人會選擇夾份購買物業作為婚後新居。
業主撻大訂: More in 按揭指南:
此 欄 載 有 關 於 該 物 業 已 送 交 註 冊 的 文 件 資 料 。 這 些 文 件 因 為 某 些 原 因 ， 暫 時 未 能 完 成 註 冊 。 如 文 件 遭 「 中 止 註 冊 」 ， 並 退 回 遞 交 該 文 件 的 人 士 澄 清 ， 有 關 的 記 項 會 加 上 備 註 ” ( 中 止 註 冊 REGISTRATION WITHHELD ) ” 。 載 於 本 欄 的 文 件 最 終 可 能 會 或 不 會 被 接 受 註 冊 ， 土 地 註 冊 處 只 會 為 能 符 合 《 土 地 註 冊 條 例 》所 有 要 求 的 文 件 完 成 註 冊 。 本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。
當然，買賣雙方也可訂明合約為「必買必賣」，而不能純粹「撻訂」便一了百了。 反觀，若業主違約，除了要退還臨時訂金外，還須賠償同等數目的金額予準買家，也就是所謂賠「雙倍訂金」。 除了訂金以外，臨時買賣合約也會列明，若任何一方未能依時完成合約，違約方要須支付合約傾妥的雙方佣金總額；以及未能依照合約完成交易，須替違約方支付印花稅；若對方已支付印花稅，則須向對方償還。 所謂「產權負擔」，也就是俗稱「業權瑕疵」，都是一些會降低物業價格、或阻礙業主出售的事項，如法庭頒令、按揭、押記令等，故「產權負擔」必須在交易前解除。
業主撻大訂: 銀行估價不足 買家憂摸頂寧離場
政府不久前公布簡約公屋選址，究竟港、九、新界位置在哪? 今次《和你搵盤》鎖定15,000元的租金預算，看看九龍市區有何選擇，其中一個更是谷友業主盤，馬上跟大家一起看看。
單位原業主在簽訂取消交易協議後，近日把單位重新推出市場放售，叫價338萬元，呎價7,630元，期望重登全港綠表公屋王寶座。 【明報專訊】不少人投資股票或物業，又或買樓自住時，都喜歡請教風水專家。 據了解，鰂魚涌區本月至今共錄約57宗二手屋苑及單幢樓成交。 利嘉閣黃凱達稱，當中康怡區屋苑及單幢樓本月暫錄約47宗二手買賣，宗數已創今年新高，去年十二月全月僅錄50宗。 在新盤向隅客需求推動下，加快區內二手交投，政府出招令二手盤源短缺，業主不肯減價下，買家只有高價搶盤。
業主撻大訂: 幾時簽「臨時買賣合約」？
在某些情況，買家簽了臨約，付了細訂，繼而再簽「正式買賣合約」，再付了「大訂」加付訂金（與細訂合共為樓價 10%），才忽然決定放棄交易。 這個情況下，買家除了損失已付訂金，亦會被業主追討損失，包括物業再行售予他人之買賣差額，撻訂的代價更大。 業主撻大訂 小貼士：對於買家來說，如果想避免業主取消交易，可以於簽訂臨時買賣合約時，在雙方協議之下，提出「必買必賣」的附加條文，即雙方要求強制履行合約，不過此條文並非指定條款，所以買賣雙方都有權拒絕。 但因為在這個事件中，發展商延期交樓超過6個月，買家即使取消交易也有機會取回訂金及適當賠償。
3.2.32 業主撻大訂 委任代表文書的資料應以清晰易明及字體大小適中的格式,在大廈顯眼處展示。 如可行的話,管委會秘書可增設發布委任代表文書的資料的渠道(例如上載至法團網頁),以便業主查核。 3.2.29 如就委任代表文書有任何疑問或不確定之處,管委會秘書應盡早(及無論如何不遲於會議舉行的時間)協 助管委會主席與有關業主聯絡,以核實委任代表文書。 業主應盡量與管委會主席合作,以確保代表已妥為委任 。 3.2.19 業主應親自把填妥的委任代表文書連同填妥的表格(見附件B所載的範本)直接送交管委會秘書,或按照管委會秘書所指示的方法送交,並應避免將文書和表格交予第三方。 業主在送交已簽署的委任代表文書及填妥的表格(見附件B所載的範本)予管委會秘書或按其指示送交前,應先複印副本。
業主撻大訂: 樓市動向
如買家在簽署正式買賣合約後取消交易，買家除了損失訂金外，亦須支付買賣雙方的地產代理佣金、雙方律師費和釐印費等費用。 同時，亦有可能會被業主追討因買方未能完成交易所導致的其他損失，如單位再賣出時之價錢下跌差價及有關費用。 假如買家已落大訂，即已簽署正式買賣合約，業主想取消交易，須退還訂金外，賠償金額會取決於買方在別處購買類似的單位之實際損失有多少，及須支付買賣雙方的地產代理佣金、雙方律師費和負責支付釐印費等費用。
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- 委任代表文書的資料應在會議舉行至少72 小時前在大廈顯眼處展示,並在送交委任代表文書的時限完結後予以更新,前提是有關的委任代表文書是在會議舉行至少48小時前送交的。
- 當然，業主有責任以市價重售單位，但二手樓買賣始終不及一手樓透明，所謂市價也只是一個範圍，這個被追收重售後差價的風險並不小。
- 二手樓通常是「現狀買入」，驗樓是要確認物業現狀如傢電以至房間數目等，符合合約承諾。
- 3.2.28 如同一業主就某次法團會議送交兩份或以上且日期不同的委任代表文書,日期最近的委任代表文書通常會取代日期較遠的委任代表文書。
- 如 註 冊 摘 要 記 項 的 代 價 一 欄 出 現 (PT.) 的 備 註，即 表 示 該 文 件 影 響 多 於 一 項 物 業 (例 如 多 個 處 所，一 個 處 所 和 車 位 等)。
如果物業是「連租約」出售，必須在「臨時買賣合約」內清楚列明。 為租約期不超過三年不一定在註冊處上登記，故準買家要問清楚業主物業是否「連租約」，要了解清楚「租約」中的租金、按金、租約條款、及租客是否準時交租等事宜。 如果涉及租客的按金，可要求業主把按金轉交新業主，但必須另作書面紀錄。 樓價餘額會由買方於完成「交易日」支付給業主，交易會在列明之指定日期或之前完成。
業主撻大訂: 二手樓程序7：向銀行申請按揭：盡早辦理好防「上會」不成
除非業主認為物業價值很高，例如值2000萬元，即使撻訂重售實際只賺多1%，即20萬元，仍然感覺不錯，那就另當別論。 在物業買賣的過程裡，撻訂可算是其中一種最不理想的結局。 業主撻大訂 始終買樓是一個重大決定，買家亦充滿期待去買入心目中的理想單位，最終變了一場空是很可惜的事。 不過，若選擇撻訂的是業主，則可能業主另有如意算盤，撻訂後可能賺更多。
業主撻大訂: 物業不受制於沒有披露之「產權負擔」
他形容，不以破頂價，基本上不能入市，尤其是細價樓。 但筆者也想提醒準買家，任何置業決定也應該多加諮詢有經驗的人了解不同區域的特性、自己的負擔能力、市況的潛在問題等，充分考慮後才作入市決定，要知道強如比特幣也會出現大幅波動的時候，買樓更是人生重大的決定，不能掉以輕心。 此情況其實是「技術性撻訂」，因為A1組的客人有優先權選購單位，故有買家情願花數十萬元的撻訂成本，提升買得心頭好的機會率。 由於撻訂行動在臨約期內，故買家不用擔心日後被發展商追討單位差價的風險。
業主撻大訂: 查 冊
事緣友人在較早前簽了臨時買賣合約用三百萬元購置一所有十多年樓齡的二手住宅物業，及後到銀行申請按揭時，不獲批貸款全數。 友人以為可以「撻細訂」幾萬元了事，駭然在諮詢法律意見後才發覺所簽臨約中有「必買必賣」條款，現被物業賣方堅持要友人簽正式合約及如期成交。 原先促成此單成交的地產代理更告知如毀約即會被追討買賣雙方應付之佣金，致令友人苦惱不堪，不知如何是好。 有感所述情況亦有可能影響一般置業市民大眾，故公諸同好。 買二手物業不設冷靜期，只要簽訂了臨時買賣合約並支付訂金，就需要完成交易，否則就是撻訂。
業主撻大訂: 「撻訂」主因及解決方法 – 買家於交易前須確保通過壓力測試免被沒收訂金
太古城上半月僅錄3至4宗買賣，至過去周末突然加速，並出現新樓王，打破保持兩年的紀錄，碧膝閣複式戶售2,680萬元，成為太古城新樓王，實用呎價逾2.27萬元。 現時香港的情況是，大家對中國政府的政策調整有期盼，希望政策上的「撥亂反正」不止出現在防疫措施上，而且還會出現在主體的經濟政策上與外交關係上。 【新手教學】7個借唔到按揭的理由 按揭申請被拒最終撻訂收場，相信大家都有聽過，不想重蹈覆轍？ House730旨在為香港用戶提供最優質的使用體驗，不論買樓或是租樓，用戶可按樓盤的價錢、面積、房數、真實照片等等條件揀選合適樓盤。 不少撻訂個案會發生在一手樓花物業，主要原因現時買入樓花有分為「即供」及「建築期」樓花，後者在直接入伙才正式上會。
簽完臨約，買家便可憑合約到銀行申請按揭，銀行會待收齊文件，並於成交當日放款予買方律師，由買家代表律師代為支付樓價。 簽署臨時或正式買賣合約後，買方應考慮為物業購買保險（例如火險）以防有意外導致物業受到破壞或降價。 當臨時買賣合約或正式買賣合約簽訂後，買方便要承受該單位的風險（例如因意外而導致的損失）。 賣方可加入任何條款，只要有關條款不觸犯法例或違背臨時買賣合約的條款便可。
業主撻大訂: 簽訂正式買賣合約及繳付加付訂金（大訂）的一般步驟是怎樣？
●美聯馮根明稱，元朗世宙2座低層F室，實用面積約431方呎，減價30萬元，終以650萬元沽出，呎價約15,081元。 原業主於2019年以648萬元購入物業，持貨滿3年沽貨，帳面獲利約2萬元或約0.3%，計及釐印費及交易等費用，屬明賺實蝕成交個案。 然 而 ， 在 推 行 「 租 者 置 其 屋 計 劃 」 後 ， 有 部 分 公 共 屋 邨 單 位 已 售 予 公 屋 住 戶 。
《條例》規定的時限為在會議舉行時間至少48小時前(見《條例》附表3第 4段)。 4.1 就不多於50個單位8的建築物而言,鼓勵每年收入或開支金額多於10萬元的法團將其財務報表(包括收支表和資產負債表)由法團藉業主大會通過的決議所聘請的會計師作審計。 2.2.2 如要通過有關⌈大型採購⌋, 業主撻大訂 的決議，相關各方(如適用)應盡量出席和鼓勵業主出席有關會議並親自投票。 博士第二錯，天水圍業主係賣左樓，所以在計壓測時，只當佢係擁有第一個物業，+3% 的壓測應該係，5.5%按息下的供款不得超過月入6成，而非5成。
業主撻大訂: 如寫明必買必賣 買家「不能」撻訂
媒體喜歡報導有關撻訂的消息，常將撻訂當作樓市轉弱指標，但其實撻訂背後的考量很多，財力不逮並非唯一主因。 唯一的例外，是買家轉名 / 加名予直系親屬（父母、子女、配偶、兄弟姊妹），這項交易可視作「內部轉讓」，因政府將視之為近親之間的資產處理，可獲豁減印花稅。 最近幫親友處理過，唔知係咪間間都係咁做，我用開的那一間律師樓就因應近過去一年多左騙訂過案，所以要求大細訂都落律師名，簽正約時先一次出票俾賣家。 ●中原侯惠良表示，大圍雲疊花園5座高層G室，實用面積約428方呎，兩房間隔，已補價自由市場開價約550萬元，議價後以508萬元易手，呎價約11,869元。 原業主於2015年以450萬元購入單位，持貨約8年帳面獲利約58萬元。
業主撻大訂: 臨時買賣合約條款
●世紀21奇豐吳元利稱，沙田第一城29座低層A室，實用面積約451方呎，三房間隔，叫價600萬，放盤10日減至596.8萬元售出，呎價約13,233元。 原業主於2009年1月購入上址，當時作價187萬元，持貨14年帳面獲利409.8萬元，單位升值約2.2倍。 ●中原陳家富表示，屯門大興花園2期2座高層C室，實用面積約447方呎，兩房間隔，去年5月以580萬元放盤，其後多次調低叫價至450萬元，近日市況回暖，業主堅持不減，終以450萬元沽出，呎價約10,067元。 原業主於2014年1月以300萬元購入單位，持貨9年帳面獲利150萬元。 如 註 冊 摘 要 記 項 的 代 價 一 欄 出 現 (PT.) 的 備 註，即 表 示 該 文 件 影 響 多 於 一 項 物 業 (例 如 多 個 處 所，一 個 處 所 和 車 位 等)。 如 需 知 道 受 影 響 物 業 的 詳 情，可 按 該 註 冊 摘 要 編 號 購 買 註 冊 摘 要 的 副 本，以 作 參 考。
