自從1990年及2000年兩輪的公務員房屋資助制度改革後，合資格入住宿舍的公務員數目減少，不少宿舍因而騰空。 按照1996年訂立的相關規定，被評定為過剩的高級公務員宿舍理應盡快出售。 但是，政府多年來被指出售高級公務員宿舍的速度偏慢，而其他過剩宿舍資源亦未有善用。
韋志成表明，市建局將在短期內完成處理第二批經城規會諮詢期內收到的公眾意見，繼而進入下一階段的規劃程序。 由於靠背壟道項目涉及修改該區的規劃大綱，城規會需要按照既定的程序，處理收集意見、申述及回應等工作，整個規劃程序最長需要13個月完成，若項目獲得城規會批准，將盡力爭取在2024年初向項目的業主發出收購建議。 公務員合作社補地價 他又指，市建局團隊在一星期前，已向靠背壟道項目內所有社員和前社員發出信件，交代解散合作社所需程序，包括需召開特別大會，審議和通過解散合作社的決議，並獲得最少75%的社員同意，才可以正式向政府提交解散合作社的申請。
公務員合作社補地價: 合作社 (香港)
第二次世界大戰後，英國在美國的支持下得以繼續管治香港，美國陣營和蘇聯陣營的冷戰亦在歐洲開展。 早於1947年，港府便將提升漁農業產量及發展新界交通運輸列為緊急項目優先處理。 1950年初，剛建國的中國共產黨積極進行土地改革運動及農業合作化運動，中國內地的農村互助合作組織數量大幅上升，由1950年272萬個農業互助組（約佔全國農戶總數的11%），升至1952年802.6萬個（佔全國總農戶的39.9%）。 1951年２月，港府通過《合作社條例》(香港法例第33章)，鼓勵從內地逃難來港的漁民和農民成立合作社，既提升漁農業的產量，減少依賴內地進口，同時防止中國共產黨滲透香港的漁農業界。 局方曾對「原址原大」方案作出分析和評估，認為這方案中存在執行問題，為市建局帶來數十億元額外成本，造成沉重財政負擔。 包括方案提議市建局將地盤南面3分之1部分，改作合作社安置房屋，但由於市建局必須將該幅土地須交還予政府興建1,000個公營房屋單位，為千個家庭解決住屋問題，而市建局亦沒有額外土地可以作此用途。
黃伯仁稱全體90個業主，有87人（即超過9成）已同意，其餘3位稍後會簽同意書，接受先導計劃的賠償條件。 他們找市建局，是因為市建局重建項目不用補地價，大大降低了重建項目的發展成本。 不過，陳茂波表示市建局的「需求主導」計劃，首要考慮是「樓宇是否嚴重失修和居民的居住條件是否惡劣」，「現階段未有打算推出為重建合作社而設的先導計劃」。 香港不少公務員建屋合作社的樓宇位處巿區優質地段，有測量師指出，要釋放這些土地資源並不容易，由於當年港英政府以三分之一巿價批地予合作社建屋，發展商若要收購物業重建，先要支付現時地價的三分之二作補地價，以及就重建所增加的樓面面積進行改地契，和補地價，令不少發展商卻步。 他認為混合式發展模式，即將部分土地興建社區設施，或用作公營房屋，以減低補地價成本，特區政府甚至可自行收購以改建公屋，充分利用這些土地資源。
公務員合作社補地價: 香港政府公務員建屋合作社
至於涉及規模較大，可建約二千五百伙的靠背壟道/浙江街發展計畫，由於項目需要進行改劃程序，不但需時較長，而且面對爭議亦更大，市建局最新評估需要在二○二二年才能提出收購價。 據悉，現接獲三至四成反對意見，住戶主要擔心局方提出的收購價錢，不足以購入同區七年私樓，局方正重新「 度橋」，不排除需要「重新包裝」，例如透過加大收購價等，以減低收購的阻力。 九龍城前區議員關浩洋接受香港文匯報訪問透露，靠背壟道項目涉及28個合作社，有9個未解散，要散社後戶主才能出售單位，而巿建局有後備方案，即仍有合作社散社受阻，可考慮縮小重建範圍，甚或取消重建項目。 他說，目前一些項目屬混合模式發展，即部分面積用作社區設施甚至興建公營房屋，降低補地價水平，但發展商也有其考慮，若要在優質地段興建高級住宅，就不太希望旁邊有公屋設施。
我們預計，約九成未補地價業主可得到額外每平方呎200元至約700多元不等的補地價差額補貼，而相對於自行向政府補地價，節省最多約100萬元的支出。 然而，屋苑內涉及這類較大面積單位的成交個案始終不多，為了令估價工作更加全面，測量師因此擴大搜索可用作比較的屋苑範圍，有測量師因而選取了譽港灣、半島豪庭和海逸豪園另外三個屋苑的大單位成交個案，作為估價分析，增加各自估價工作的全面性。 2012年8月13日，靠背壟美善同道78至80號公務員合作社住宅泳苑，以每伙1,100萬港元易手，全幢涉資1億3,200萬港元，物業具重建價值，樓面呎價約2,933元，新買家為FAME TOP INVESTMENT LIMITED。
公務員合作社補地價: 公務員合作社｜特區政府應該主動擔起重建責任
雖然如此，我們已向受影響住戶提供預先錄製的影片，就項目的規劃、審批、市建局物業收購準則及租客安置事宜、以及協助解散合作社的支援作詳細介紹。 從凍結人口調查整理得來的住戶資料，我們觀察到「三高」的現象。 第一是自住率高，有九成半的單位皆由合作社成員自己居住；第二是家訪調查的成功率高，至現在，我們已完成約九成單位的調查。 此外，住戶的查詢數字亦相當高，兩個項目合共有大約接近一半的住戶，向市建局提出查詢，較一般項目高出超過一倍，反映他們十分關注這項重建計劃，希望加深了解。 為了盡量便利未補地價的前社員考慮我們的收購建議，市建局在制定收購方案時，已經聯絡地政總署以便在同一時間評估各個單位的補地價款額，業主毋須自行申請補地價，以省卻當中的申請及審批程序。
儘管在土地註冊處的土地登記冊上，「合作社」一般獲登記為物業的「物業擁有人」，但在香港實施的土地註冊制度下，該註冊文件只是一項影響土地轉易的文件紀錄，在土地登記冊上註冊為「物業擁有人」的人未必擁有物業的妥善業權。 公務員合作社補地價 事實上，政府在1952年發出有關「為本地公務員提供房屋資助」的公告，已清楚說明公務員建屋合作社計劃僅是一種公務員房屋福利，讓政府以優惠地價批出土地，並提供政府貸款，協助合資格公務員成立合作社以建屋居住。 我理解到這類樓宇只准予公務員作居住用途，並嚴禁社員將物業轉售。 韋志成今（8日）發表網誌時指，市建局為處理合作社樓宇重建的複雜性和獨特性，在散社、土地補價、支付印花稅、補償方案等事宜，提出5項新措施，以盛德街項目的收購方案來說，實施該五項新措施、涉及向項目內約150個合作社業主支付的現金補償和特惠津貼，將達到35億港元。 市建局發言人稱，公務員合作社在「散社」前，公務員是以社員身分，承租公務員建屋合作社的單位居住，並不擁有該單位的註冊業權。 在現行規管合作社樓宇轉讓業權的機制下，社員必須先解散合作社、完成單位轉讓契約、向政府補回地價以取回單位的業權，才能成為有關物業的註冊業主，考慮市建局的收購建議。
公務員合作社補地價: 業主毋須先行墊付補地價
他又指，初步評估，自住業主在扣除土地補價後收到的補償，足夠用作購買由房協發展和提供的專用安置屋邨的資助出售單位，作為重置居所的選擇。 位於筲箕灣柴灣道的藹寧園於2011年被發展商南豐集團收購，2016年完成重建，成為今日「香島」。 2020年10月，發展商雅居樂成功申請強行拍賣鰂魚涌柏架山道公務員合作社的物業。 另外，市區重建局（市建局）配合政府的市區重建及房屋策略，於2020年６月啟動兩個公務員建屋合作社樓宇重建試點項目． 市建局代業主統一向政府申請及評估補地價事宜，若社員接受市建局的出價，市建局將代社員補地價及免除政府相關行政費。 【on.cc東網專訊】市建局去年公布啟動2個公務員合作社重建項目，分別是土瓜灣靠背壟道/浙江街發展項目，以及馬頭圍盛德街/馬頭涌道發展項目。
韋志成在網誌指出，過去一年市建局與多個政府政策局和不同政府部門，在散社、補回地價、支付印花稅、補償方案等事宜，召開了20多次跨部門會議，在市建局的參與和協調下，就收購方案提出五項新措施。 本網訪問了其中一位居住在順寧道公務員樓宇約25年的戶主黃伯仁。 對於有業主關注補地價後未能重置單位，潘永祥認為，允許業主購買資助出售房屋是其中一種可行做法，資格等同綠表買家，可豁免資產審查，但將來轉售則需補地價，「部分業主未必想補價，有多一個選擇，可以理順收樓阻力」。 黃伯仁向我們展示這幾年，順寧道公務員樓兩個單位的補地價估價。
公務員合作社補地價: 市建局預留35億元收購盛德街試點項目 收購價平衡合作社樓宇特殊情況及公共資源運用
發展局回覆指自今年6月1日，若個別公務員合作社單位業主申請土地補價，除非有證據證明該建築物由單一業權人擁有，否則會以「現有價值」的基礎評估。 而由於兩個九龍城試點項目現時仍在法定規劃程序階段，地政總署未有補地價金額的估算。 專業測量師展開「假設重置單位呎價」的評估工作時，先在項目的鄰近地區選取樓齡大約為七年而單位特點及交通方便程度與盛德街項目類似的樓宇，從中選取可作比較的物業成交個案。
第四，為了縮短「散社」程序，市建局特別委派專責小組和委託有散社經驗的律師行為法律顧問，提供免費法律支援服務。 市建局和法律顧問逐一聯絡9名在香港的社員，再越洋與餘下3個社員聯絡，協助召開會議，議決散社，最終只需花約一年的時間便完成散社及取回業權的程序，較自行散社縮短了18個月。 第一，由於申請補地價單位的位置、樓層、座向及景觀等因素會影響所需支付的補價，以盛德街項目為例，由於樓宇欠缺升降機，低層單位的價值較高層單位為高，補價金額亦會較多，粗略計算可以相差超過三成。 黃伯仁說，成立合作社，最少需要10名公務員，通常為十多名至百多名，每股100元。
公務員合作社補地價: 解散合作社需獲75%社員同意
本身是巿建局非執行董事的立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉俊向香港文匯報表示，政府收購合作社物業興建公屋符合公眾用途，惟亦可能出現有居民拒絕搬遷等爭拗，最好仍是由巿建局重建發展，而巿建局增加樓面面積毋須再繳付地價，但收購仍會出現困難。 在盛德街項目9個合作社中，原本餘下一個涉及12個單位的合作社仍未解散，當中有3名社員已移居海外。 市建局和法律顧問逐一聯絡9名在香港的社員，再越洋與餘下3個社員聯絡，協助召開會議，議決散社。
- 今次項目作為重建公務員合作社樓宇的試點之一，我明白部份住戶對市建局的規劃流程，以及收購和補償機制未必有深入的認識。
- 在公開市場下，業主可自由定價、議價，並可將單位轉讓至任何人士。
- 有合作社住戶直指政府及市建局在補地價及賠償安排上，一直交代得不清不楚，冀望兩者盡快就此作進一步交代。
- 然而，屋苑內涉及這類較大面積單位的成交個案始終不多，為了令估價工作更加全面，測量師因此擴大搜索可用作比較的屋苑範圍，有測量師因而選取了譽港灣、半島豪庭和海逸豪園另外三個屋苑的大單位成交個案，作為估價分析，增加各自估價工作的全面性。
- 至於涉及規模較大，可建約2500伙的靠背壟道/浙江街發展計畫，由於項目需要進行改劃程序，不但需時較長，而且面對爭議亦更大，市建局最新評估需要在2022年才能提出收購價。
以盛德街項目的收購方案來說，實施該五項新措施、涉及向項目內約150個合作社業主支付的現金補償和特惠津貼，將達到35億元。 若連同市建局需為有關單位的劃一補地價呎價和原本需向政府繳付的補地價呎價的差額作出的補貼計算在內，約九成未補地價合作社前社員的單位，市建局在其涉及「七年樓呎價」的實際支出，將會超過每平方呎20,000元。 公務員合作社補地價 公務員合作社補地價 拖拉多年的「公務員建屋合作社樓宇」重建計劃，終於早前（8月1日）落實收購。 這個由港英政府於1952年推出的長俸公務員房屋福利項目，容許公務員以特惠價格獲批土地，並以低息貸款支付地價及興建樓宇，至1980年代終止時累計有238個合作社興建了5000多個單位。 社會自2013年開始出現重建公務員樓宇的呼聲，但礙於補地價格高昂，令私人發展商卻步，直到2018年特首林鄭月娥才邀請市區重建局協助重建以增加房屋供應。
公務員合作社補地價: 重建公務員樓 業主可買房協資助屋
為了縮短「散社」程序，市建局特別委派專責小組和委託有散社經驗的律師行為法律顧問，提供免費法律支援服務，協助合作社提交「散社」申請、並協助社員處理修訂地契、審批大廈公契、委任清盤人將合作社清盤等程序。 市建局在處理合作社樓宇的重建上，在依據既定的法規和制度之外，亦從情、理的角度出發，考慮社員的不同情況和需要，制定一套特別針對合作社樓宇單位業權的特殊情況的收購方案，盡最大努力去妥善處理合作社樓宇的業權收購和補償事宜。 韋志成表示，已就未散社社員關注的問題，主動諮詢相關政策局和部門，最近獲回覆指，項目內仍未散社的社員，沒有單位的業權，因此他們不能出售單位，市建局也不能根據現有機制向社員或其合作社提出收購建議。 第五，在土地補價金額方面，市建局促成政府檢視合作社社員繳付土地補價的評估基礎。
- 若要收回有關土地重建，就必須經過「四部曲」，第一是解散相關的合作社，根據《合作社條例》要合作社75%的社員（業主）同意才能解散。
- 報章經常引述的寶翠園，以換樓加現金補償打動業主，而補地價就用了70億元。
- 美國國防部五角大樓發言人、准將萊德（Patrick Ryder）表示，受美國總統拜登之命，一架美國F-16戰機於當地時間下午2時42分在美加邊境的休倫湖上空以一枚響尾蛇飛彈擊落了該不明飛行物體。
- 由於靠背壟道項目涉及修改該區的規劃大綱，城規會需要按照既定的程序，處理收集意見、申述及回應等工作，整個規劃程序最長需要13個月完成，若項目獲得城規會批准，將盡力爭取在2024年初向項目的業主發出收購建議。
- 當時正值二戰後的嚴重「房屋荒」，無數人蝸居於板間房、寮屋等劣質房屋，即使收入比較穩定的公務員也是一屋難求。
- 生產合作社是指以合作社方式運作的生產單位，有從事漁農生產的農場、漁場等，或非漁農生產的手工業、膳食等。
合作社社員透過與合作社簽訂的分租租契，獲取相關樓宇的居住權，但並不擁有該等單位的法定業權。 政府曾在不同場合把上述資料告知有關各方，並已公開；有關資料亦清楚記錄在當年的檔案中。 當時批地予合作社建屋時，合作社社員只繳交了地價的三分一的事實是毋庸置疑的。
公務員合作社補地價: 合作社樓宇單位業權未經補價不得轉讓
消息人士指，局方務求屆時開出「靚價」，加快重建步伐，並為鄰近規模較大的靠背壟道/浙江街重建範圍帶出示範作用，減低收購的阻力。 當局在出價時，會同一時間向業主分別提供市建局的收購價和政府的補地價金額，方便業主參考。 八十年代政府停止公務員建屋合作社的福利後，建屋合作社由高峰238個，2013年減至60個左右。 當年政府雖然限制建屋合作社公務員於還清貸款前轉讓房屋，但並沒有機制處理還清款項後轉讓事宜。 1987年政府引人解散合作社及補地價機制，所有社員同意後，可按既定程序解散，並向地政總署申請及補地價，解除轉售限制後方可轉售單位。
公務員合作社補地價: 重建公僕合作社樓 住戶爭持久陷膠着
由於兩個九龍城試點項目現時仍在法定規劃程序階段，地政總署未有補地價金額的估算。 市建局按其現行重建項目的收購機制，會向所有受影響的自住業主提出一個劃一的「七年樓齡」收購呎價，在此情況下，便會出現同一面積但位處不同樓層或座向的合作社樓宇單位，前社員在土地補價後，實際所得的每呎現金補償會出現不一致的情況。 他表示，在未散社的合作社樓宇內，部份社員在收到信件後，對散社的意向轉趨積極，並主動向市建局查詢支援散社的協助，有未散社社員曾對補償計算機制充滿疑問，惟經闡述各問題後，認為現在要把握時機，盡快完成散社程序，希望在市建局提出收購時，能夠以業主的身份考慮收購建議。 他續說，靠背壟道項目存在若干數量的未解散合作社，是落實項目的一大挑戰，經了解後發現當中有部份仍未散社的社員，對他們擁有合作社單位所涉及的身份、出售單位的安排、如何計算土地補價、收購及補償機制，以至公務員福利等範疇，存有疑問。 收地安排方面，若重建項目土地復歸政府後，範圍內仍有未散社的合作社樓宇單位，社員和前社員可在收地後向政府提出補償申索，惟將不會享有市建局特設的「劃一補地價呎價」安排，另僅有合資格的未散社社員可享用政府現行的房屋福利，退休的未散社社員或未同意解散前社員則不適用。
公務員合作社補地價: 公務員合作社業主 市建局代申請補地價 省審批程序
柯比說該3件物體，未對地面人員構成任何直接威脅，擊落它們是為了保障美國安全利益及飛行安全，情況有別於被指從事間諜活動的中國氣球。 他又說落入阿拉斯加及加拿大地區的物體，位處偏遠地區，在冬季天氣條件下打撈有難度，而落入密歇根州的物體就處於湖泊深水區。 加拿大總理杜魯多就說，4件被擊落的飛行物體之間存在某種關聯及模式，加方密切關注。 在北京，外交部發言人昨日表示，美方氣球非法進入別國領空，司空見慣，單在去年以來，美方高空氣球未經中國相關部門批准，十多次非法飛越中國領空，美國才是當之無愧世界最大間諜慣犯。 到了 年代，基層公務員住屋資助制度亦開始建立：當時，房協撥出了漁光邨和明華大廈部分單位，以供無力置業的基層公務員優先入住。
公務員合作社補地價: 香港公務員房屋資助制度
公司註冊處資料，該公司董事楊家樹、李旺卿及楊敏健，為從事保齡球場生意的楊氏家族。 合作社強調民主與共同決策，社員需要共同管理社區大小事務，如管理公共空間、維修屋宇等。 值得一提的是，由於合作社多以志同道合的群體組成，生活模式也以宣揚及實踐某種特定價值為宗旨，如社會共融、低碳生活、可持續發展等等。
黃敏華指，公務員合作社地契是當年特別為這個計劃而設計，地契是屬於合作社所擁有，是單一業權，故此希望以單一業權的方式去被市建局收購。 因應政府逐步放寬有關減少社交接觸的措施，我們已決定恢復為居民舉辦簡報會，以便與居民作更直接交流和解說。 我們正加緊準備簡報會的執行細節，並物色合適的場地，一俟有確定的安排，同事們會通知各個住戶。 兩個試點項目皆按照《市區重建局條例》，沿用市建局推展重建項目的形式推行。 更有住戶指出，絕大部分合作社樓宇屬於舊式樓宇常見的單梯式設計，整幢大廈各個樓層只有一道樓梯連接，他們憂慮假若低層的樓梯口附近有雜物起火，令居住於高層的住戶無法通往地面逃生，我認為這項消防安全風險絕對不容忽視。 凍結人口調查的結果亦反映，兩個項目內共有近三成居民屬於65歲或以上的長者。
按照資助方式分類，有關津貼大致可分為公務員宿舍、合作社建屋、各類現金資助、首期貸款，以及公務員申請公營房屋配額五類。 有關房屋津貼的事務，主要由公務員事務局轄下的「住屋資助及編制政策部」負責，並與有關的政府部門合作。 為協助合作社社員處理散社事宜，市建局已委聘一家對散社安排有專業知識和經驗的法律顧問，為兩個試點項目內尚未解散的合作社，提供免費法律顧問服務，協助社員盡早處理散社、分契和取回業權事宜。 政府在2018年《施政報告》中，邀請市建局物色一至兩個適合作高密度發展的合作社地段作為重建試點。 公務員合作社補地價 市建局根據《施政報告》中所列出適合重建合作社樓宇的特點，考慮不同地盤選址的可用剩餘地積比率、所涵蓋的合作社數目，以及鄰近現有公共屋邨等多項因素，選出這兩個項目作為重建的試點項目。 在剛過去的星期二，周主席與我及管理層團隊出席了立法會發展事務委員會會議，向議員匯報過去一年市建局的工作進度，包括位於九龍城區的兩個公務員建屋合作社樓宇重建試點項目的推展情況。
公務員合作社補地價: 土地補價 / 租金評估
不過，有關注組認為，現時市建局要求全部合作社要先解散才收購重建，會令賠償金額較低，建議應將合作社作為單一業主列入收購對象之一，以及提倡賠償金額毋須扣減補地價金額，又指出市建局要求受影響居民支付評估土地補價的行政費是不合理。 關注組今日(5日)表示，由於與發展局溝通後未獲得滿意答覆，故要求於11月以前與政府直接對話表達訴求，並到政府總部遞交請願信。 兩個公務員建屋合作社樓宇的試點，分別為盛德街/馬頭涌道，以及靠背壟道/浙江街項目，重建後新建單位可達約3000伙，當中包括約1000個公營房屋單位。 據悉，在逾600個受影響住戶中，有約500多個住戶仍未補地價。 該局行政總監韋志成早前公布，市建局日後出價時，會同一時間向業主分別提供收購價及政府補地價金額，若業主接受市建局的出價，局方會直接替業主向政府支付補地價，不用業主先行墊支，有助業主處理現金周轉問題。
公務員合作社補地價: 【獨家】改「現價」計省成本市建局可靚價收購 公務員合作社重建補地價擬減半爭上馬
惟有業主擔心，在局方交付涉及補地價金額後，將未必能夠購入同區7年樓齡的舊樓，成現時接納市建局收購價錢的最大阻力。 兩個公務員建屋合作社樓宇的試點，分別為盛德街/馬頭涌道，以及靠背壟道/浙江街項目，重建後新建單位可達約三千伙，當中包括約一千個公營房屋單位。 惟有業主擔心，在局方交付涉及補地價金額後，將未必能夠購入同區七年樓齡的舊樓，成現時接納市建局收購價錢的最大阻力。 市建局去年在九龍城區啟動兩個公務員建屋合作社樓宇重建試點項目，分別位於盛德街／馬頭涌道（盛德街項目）和靠背壟道／浙江街（靠背壟道項目），其中盛德街項目重建後，可提供約640個單位，比目前約150個單位多三倍。 以上兩個重建試點項目分別為盛德街/馬頭涌道項目，及靠背壟道/浙江街項目。 市建局行政總監韋志成6月時表示，當試點項目的規劃獲政府核准後，市建局會代業主向政府申請評估合作社樓宇的補地價款額，該局同時會向受影響業主提出收購價。
公務員合作社補地價: 發展
翻查1980年香港大學一篇碩士論文，指政府在1960年代放慢建屋合作社步伐，因為認為計劃出了問題，主要效益有限，例如建屋進度慢，耗費昂貴，地皮未用盡該地皮的最高准許地積比例（只有4至5層高而沒有升降機），安置公務員的數目有限。 政府在1962年推出「本地公務員興建樓宇計劃」，收回建造、管理及分配單位的權力。 1979年以後，政府再無新的本地公務員建屋合作社／本地公務員興建樓宇計劃。 公務員合作社補地價 的簡稱，與政府宿舍不同，後者只是供在職的公務員居住，前者則是自上世紀五十年代起推出的一種「公務員式資助房屋」福利。 公務員樓由政府以特惠價格批出土地，一般約地價的33%、即三份之一，讓當時合資格的公務員以合作社形式建屋，並且可以向政府申請貸款支付地價及建築費。 此計劃在八十年代中期終止，共成立了238個合作社，單位數目達5,000多個。
公務員合作社補地價: 歸納調查結果 涉及「三無」、「三高」、「三難」
過往本港曾出現過其他的居住權模式，位於大坑西邨的私營廉租屋是一例，公務員建屋合作社也是一例。 2013年6月27日 香港的房屋種類不少，除了私樓外，還有公屋居屋夾屋置安心等資助房屋，這些都是大眾熟悉的房屋種類。 黃伯仁指回歸是補地價程序變更的分水嶺，但另有說法，分水嶺是在2003至2004年，梁展文事件。
