確認無誤後，就會進入簽約對保程序，此時申辦人應備妥印鑑證明至銀行簽訂借款契約，記得務必仔細確認合約內的貸款金額、年限、利率、繳款方式，保護自身權益。 而近年，少數建案會推出「低自備」方案吸引首購族，不過低自備就代表未來每個月要繳的房貸金額比較高，麻編建議還是要衡量未來幾年的還款能力，勿衝動下決定。 舉例來說，假設1,000萬房屋頭期自備款只要100萬，其餘900萬全貸，這樣未來20年幾乎每個月都要繳將近5萬元的金額，才能順利繳完房貸。 通常銀行貸款額度上限都是房價8成，再考量到銀行鑑價結果可能不如預期，多準備1成的頭期款比較妥當，以免遭遇自備款不足而無法貸款的情形。 如果申請人本身有按揭，收入來自香港以外地區，樓價1000萬以下按揭成數會降至最高按揭成數為四成（貸款額上限300萬），1000萬以上按揭成數為三成。 如果想換買樓價一千萬以上的你，最好衡量下還款能力。
若市中心房價較高，首購還無法負擔足夠頭期款時，可以考慮更改買房地點，用時間換金錢，相同價錢也能買到較大坪數的房子，獲得更好生活品質。 房屋頭期款與可貸金額，也會依照房屋狀態而有些微不同。 麻編整理以下房貸頭期款試算金額，可以依照自身財務狀況，選擇較適合自己或較符合理想的方案。 首購族/小資族買房都希望「頭過身就過」，對許多人來說，買房最容易卡關的第一步就是要自備頭期款，但只要籌足頭期款，跨過這買房首道門檻後，搭配房貸購屋，之後每個月定期繳納貸款金額，買房就輕鬆許多。 你現時已有心儀單位但首期資金不足，又或者在按揭上遇到各種問題需要尋求專業協助？ 立即經樓按俠網上申請按揭，或WhatsApp我們了解更多。
1000萬房子: 房貸申辦教學
現在有兩個班級，一個為美國股市班、另一個為台灣房市班，兩班級裡面都有 10 位同學，他們剛考完期末考。 以1,000萬的房子來說，一般的銀行貸款可以貸到600萬元，如前所述，假設年利率為3%，第1年即要償還本息共48萬元；再加上建設公司多出來的借款200萬元，1年要償還100萬元，還要加上一期手續費，若以4萬元計算，第1年就需支出152萬元。 雪莉和克勞德自認聰明，趁市場熱潮買下房子，但其實最好應該再觀望幾年。 2012年，克勞德失去工作，由於這對夫妻缺錢救急，只好被迫賣房脫困，賠掉自備款停損。 這些「最偉大的一代」及其子女（戰後嬰兒潮）的龐大買房需求，促使房價數十年來高漲不跌。
這裡討論的是自住物業的按揭成數限制，有意入市的人士，大概也聽說過所謂的「林鄭plan」，所指的就是2019年10月施政報告提出的按揭成數放寬。 最簡單的理解，就是800萬或以下的單位，最高可以做到九成按揭；800萬以上至900萬以下，就可做到八成至九成的按揭，但貸款上限為720萬；900萬或以上至1,000萬，最高就只做到八成按揭；而1,000萬以上的單位，就只能做到五成按揭。 原PO在PTT表示，他最近在臉書售屋社團中看到，只要是20年內含車位，且總價落在1000萬上下，這種物件幾乎都是被秒殺，「下面幾乎都幾十條留言，反應非常熱烈」，難道現在買房花個1000萬已經是基本了嗎？ 沒想到自己連千萬的房子都負擔不起，其他人卻像看到大特價一樣瘋搶。
舉例而言，若房屋總價1,000萬，買房頭期款通常要自備200萬至300萬，其餘700萬至800萬辦理房屋貸款即可。 寬限期內只還利息不還本金，可減輕貸款初期的還款支出，但是房貸本金就會集中在剩下的貸款期限內攤還，後期每月還款負擔因此增加。 1.本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，總費用年百分率可能從最低1% 到最高20%，實際貸款條件，仍以銀行提供之產品為準，且每一顧客實際之年百分率仍以其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 如果申請人收入來自香港以外地區，1000萬以下按揭成數最高五成，貸款上限不得超過400萬。 許多人在付完房子頭期款後，不知道一個月家庭總收入多少才可以負擔600萬的房貸? 淨利低於848萬元是指在房價成長率為42.4%的情況下，2000萬元的房子平均最後可以出售2848萬元。
1000萬房子: 房子愈買愈老 松山區中古屋交易熱度北市第一
若有預借現金、被收循環利息、帳單遲繳紀錄等，麻布記帳都會幫你一一列出，讓你一眼看懂自己的信用卡使用狀況，輕鬆管理信用評分。 這裡要特別注意的是，申辦房屋貸款時，銀行會調閱您過去與金融機構往來的信用紀錄。 若想提前知道自己的信用狀況，可自行至財團法人金融聯合徵信中心網站查詢。
只是前者每年要償還48萬元，後者前2年，每年卻要償還「（48）＋（100＋手續費÷2）」。 有一天，她走進我辦公室，雙手一攤，絕望地說：「我投降，做不下去啦！」不久她便把房子賣掉。 她或許可以雇請代管公司來管理房產，但是那樣要多花錢，數字不划算。 買房出租，其實遠不如她原本可選的其他投資選項那樣吸引人。 銀行受理房貸案件後，會針對房屋物件進行鑑價，評估標準通常包含房屋年齡、坪數、屋況，以及座落區域、周邊生活機能等。 如文章上面所述，此時銀行會決定您房屋物件的可貸金額，通常會落在6至8成。
- 大同區則因在台北車站對面，以屋齡9年的房子來說，價錢在568萬至1837萬元上下；中正區則是屋齡10年內，平均交易總價為520萬至3888萬元不等。
- 在我們買房子的選項中，操作總金額即是房價為2000萬元，自有資金為1000萬元，所以槓桿倍數是2倍。
- 槓桿效果確實是買房的一大優勢，在不考慮風險增加的前提下，確實可能比美股 ETF 更優。
- 現在有兩個班級，一個為美國股市班、另一個為台灣房市班，兩班級裡面都有 10 位同學，他們剛考完期末考。
另一方面，如果陳先生打算買入新盤，發展商有機會為1,000萬以上的物業提供高成數按揭，我們也能提供另類高成數按揭計劃以供選擇，詳情可以和我們的按揭專員聯絡。 在收入沒有增加的情形下，建議可以在估算時就以最高月負擔額來評估自己是否可以負擔，以免錯估情勢導致日後繳不出房貸的情形發生。 貸款金額上限及物業樓價上限為：1.已落成住宅物業的樓價為 900 萬港元以下（貸款上限為 720 萬港 元）; 或2.樓花物業樓價為 450 萬港元以下(貸款上限為 360 萬港元)。 一般而言，例如一些家庭客都是常見的換樓客，看中的兩房或三房單位都接近1000萬，甚至是1000萬以上，不過正如上文提及，樓價1000萬元以上之最高五成按揭，如果手上資金不算充裕，就會令人卻步。 就算是一手樓盤，樓花期又未必能及時入住，加上發展商高成數按揭之低息期一般很短，影響樓換樓的意慾。
從六都分別來看成長率的話，台北市 16.8% 、新北市 30.6% 、桃園市 52.1% 、台中市 59.0% 、台南市 61.5% 、高雄市 53.4% 。 尋覓理想樓盤過程絕不容易，樓盤選擇萬千，在大家花盡心思的同時，House730助你一臂之力，搜羅各式各樣的樓盤，讓準買家或有意買樓人士能於有系統的平台中尋找合適的單位，並在平台上聯絡地產代理或是與直接聯絡業主商討樓盤買賣事宜。 你可能對某一地區或個別屋苑情有獨鍾，或是喜歡一手樓盤有會所、有家電等配備，亦有機會看中老牌屋苑的實用間隔，你都可以運用House730強大的搜尋器物色心水樓盤。 香港樓市交投氣氛一向熱烘烘，每年都有不同發展商推出新盤，除了新樓盤矚目，二手樓盤都持續吸引上車客及各類買家注目。 而買樓置業可謂每個香港人的人生大事，從儲夠首期、物色心水樓盤、申請按揭，過程繁複，特別是對於首次買樓人士，要計算負擔能力之餘，亦要熟讀流程與文件，定必面對不少心理壓力。 所以，如果存有100萬元，買新成屋、中古屋，大概就是有73萬元可使用的自備款，以保守的七成貸款而言，大概只可以買250萬元的房子。
淨利低於 848 萬元是指在房價成長率為 42.4% 的情況下，2,000 萬元的房子平均最後可以出售 2,848 萬元。 取 848 萬元是要觀察利息成本考量後，是否會更難以達到原來的淨獲利，答案是肯定的，隨著借款金額增加，我們淨獲利要達到848萬元自然更困難。 個體差異：在上篇第二回合我們曾經討論過標準差（個體之間的差異）對於投資的影響，結論是我們希望標準差大一點，讓個體有更高的機會超過平均值，才有可能打敗美股大盤。 投資美國股市大盤和台灣房地產是很多人在有第一桶金後會面臨到的決策，本篇我們從近年的價格成長、風險分散的觀點來看這兩項標的，都是美股有較佳的表現，而且房地產有比美股大盤有更高的不確定性，投資人在決策前可以將之列入考量。 所以如果想要購買一間房子，勢必要比購買美股大盤 ETF 多承受一個非系統性風險，這點必須列入投資選擇的考慮之中。
金管局對千萬以上物業的按揭成數較為嚴謹，1,000萬以上的按揭成數為五成，如果收入來自非香港地區，更要下跌一成。 不過千萬以上物業的按揭成數沒有貸款額封頂位（不像1,000萬以下最高只能借500萬），因此就算買入5,000萬的物業，按揭成數上也能借取2,500萬。 另外，就算買入的千萬物業作投資出租，按揭成數亦不用像1,000萬以下樓需要扣減一成，仍可以維持在五成比例。 在我們買房子的選項中，操作總金額即是房價為2000萬元，自有資金為1000萬元，所以槓桿倍數是2倍。 如果能夠提升槓桿倍數，就可以有效提升績效的放大效果。 在房價總價不變的情況下，減少自有資金，即增加貸款金額，將可以有效提升這個槓桿倍數。
根據美國經濟政策研究所（Economic Policy Institute，EPI）的報告，中壯年夫妻（年紀五十六歲到六十一歲） 平均僅累積163,577美元（約新台幣489.75萬元）的退休存款。 隨著戰後嬰兒潮年紀增長， 整個社會必須想辦法贍養這一群幾無退休存款的世代，而他們的住宅資產淨值不足，又缺乏養老金，只能借助社安保險金制度—這些全都是因為過分強調房產所有權之故。 她有能力輕易買房，卻得心不甘情不願每月花費5000美元(約新台幣14.97萬)，租一間曼哈頓破爛公寓，這對她而言真是要命。 音樂家、歌劇演唱家、芭蕾舞者經常巡迴各地演出，喬伊（Joy）也不例外。 她與先生買了小公寓，幾個月後，她接到電話，有機會成為知名的紐約市大都會歌劇院其中一員。 幸運的是，喬伊設法賣掉新購的房子，與買入價格相差不多，然後把所得款項全部存在銀行。
這回合對於某些喜愛風險的人（例如賭徒）來說，可能是買房優於買股。 但對於大部分的投資人而言，美股 ETF 仍然勝出。 上圖中 10 個藍點是美國股市班 10 位學生的成績分佈、 10 個綠點是台灣房市班 10 位學生的成績分佈。
点击查看大图总体而言，虽然黄浦滨江板块所处地理位置优越，但是由于内环内滨江住宅近年来供应不足，导致房价一直处于整个魔都的“最高位”，且周边配套基本成型，价格回落的可能性不大，属于保值资产。 如果你能明白这句话，你就不会去非常羡慕这些月收入一两万却坐拥千万家产的人们，在他们卖掉千万房产之前，他的生活水平甚至还不如你。 不过，有一个很残酷的现实还是得承认，他们的的确确通过房子实现了财富跃升，凭着月收入一两万买下了千万房产。
但我们要明白一个道理：你的地位要跟你的能力相匹配，在一线城市生活，就必须具备一线的工作能力。 千万不要以为你在大城市有一套房子，就可以改变你的底层地位。 舉個例，如果買入樓價為1200萬的物業，借貸額5成為600萬，如買家無按揭在身，用H+1.3% 按揭計劃(最高2.5%封頂)，分30年還，壓測要求為約5萬7，月供為20,421元 。 與其等到決定購屋後才手忙腳亂地開始準備，不如現在就瞭解買屋的各項所需花費，一一檢視現在已經擁有和自己缺乏的東西，踏實地逐步經營理想的未來，順利購屋進入人生新階段。 前面幾個區域，1000萬可以買到的坪數約為30多坪的大兩房或2+1房（+1房指一個較小的房間，無法擺床，僅可作和室或書房），如果需要正常三房的空間，會比較建議往淡水方向去找。
在我們的例子中，由於假設只能借款 1,000 萬元，實際上報酬率仍不及美股，但如果讀者實務上可以將槓桿倍數提升到超過4倍，那基本上是有很大的機會可以打敗美股大盤的報酬率的。 最佳選擇：今天我們想要在兩個決策中做出最佳選擇，如果只有 0% 報酬率意味著不賠錢，這是遠遠不夠的。 從上圖可以看出，台灣房市班十位同學中僅有兩位同學（紅色箭頭處）的分數比比美國股市班平均高，換言之，如果今天隨便找一位台灣房市班的同學出來，他的成績比美國股市班平均高的機率只有 20% 。 上圖是 2012 年 7 月到 2021 年 6 月的月報酬率百分比曲線圖，可以看到 VTI 和其追蹤標的 S&P 500 指數的報酬率很接近，在九年的時間內達到了 220% 左右的水準。
大同區則因在台北車站對面，以屋齡9年的房子來說，價錢在568萬至1837萬元上下；中正區則是屋齡10年內，平均交易總價為520萬至3888萬元不等。 據《好房網》報導，比對分析指數及永慶房仲網的熱門交易社區，可得出總價1000萬元上下的房子集中在萬華、大同、文山區及中正區；以萬華區舉例，價錢約在406萬元至1180萬元不等，且都在西門町商圈附近。 而首度發布的Q4（第4季）圖表中可看出，該季住宅市場供給面為偏冷黃藍燈且分數走低，表現相對疲弱；需求面維持黃藍燈，構面分數則較上季略有成長；交易價格面持續呈現過熱紅燈，住宅價格持穩仍位處相對高點，本季構面分數持平。 台北買房複雜，為幫助民眾可輕易解讀房市，北市府地政局推出「房市指標溫度計」，以信號燈的方式清楚點出各種數據。 但在北市居高不下的房價之中，也有4區價格1000萬元上下的好選擇，可供民眾參考。 無法停損的行為其實是投資大忌，許多人就是因為無法停損而在投資的世界裡傾家蕩產，這絕對稱不上是合格的投資人。
- 而投資VTI基本上沒有太多的邊際效用，如果真的需要使用也會涉及其他比較進階的操作，這邊先不予討論。
- 個體差異：在上篇第二回合我們曾經討論過標準差(個體之間的差異)對於投資的影響，結論是我們希望標準差大一點，讓個體有更高的機會超過平均值，才有可能打敗美股大盤。
- 上圖是2012年7月到2021年6月的月報酬率百分比曲線圖，可以看到VTI和其追蹤標的S&P 500指數的報酬率很接近，在九年的時間內達到了220%左右的水準。
一旦房貸期滿且房子已經清償，就有全數資產淨值可資助退休養老。 話是這樣沒錯，但萬一將來你退休時，房價比預期低了20%，要怎麼辦？ 近幾十年來，由於我們都把錢投入房產，投入退休存款帳戶的錢反而變少，但其實退休帳戶較能監控風險。 而即使希望購買樓價低於1,000萬單位的人士，如果在銀行可能獲批的成數不足、利率偏高，又或年期不合心意，也可以考慮這些按揭計劃。 因為這類計劃的按揭年期最長可達30年，而且利息可以達P – 2.5%，而且還有可觀的現金回贈。
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