繼我們2010年2月份的〈買賣新界丁屋的法律風險〉一文後，本文我們將探討購買新界原居民的「丁權」以發展新界土地這做法的有關法律權責。 除此之外，到底何謂「原居民」，同樣存在不少爭議，有學者甚至認為有關身份的出現只是「歷史偶然的建構」，並不具備「永久的性質」。 根據浸大歷史系教授鄺智文所撰寫論文《從「新界人」到「原居民」 英治時期香港新界村民的身份建構》，港英政府其實未有將新界居民定義為「原居民」。 1898年，清政府與英國簽署《展拓香港界址專條》（下稱《專條》），內容為「在所展界內，不可將居民迫令遷移，產業入官，若因修建衙署、築造炮台等官工需用地段，皆應從公給價」——可見，《專條》僅以「居民」形容當地村民，並無對「原居民」作出任何定義。 另外，英國接管新界之時，已將新界居民擁有土地的「永業權」改「集體官批」，所以《專條》所保障的只是他們的居住及使用該土地的權利。 事實上，與原居民權益相關的土地除了「祖堂地」之外，佔地逾2000公頃的丁屋用地也是不能迴避的議題。
- 李稱，上述條文只是將《中英聯合聲明》中的字眼搬字過紙到《基本法》，中英雙方當時根本無就丁屋政策應否繼續而作決定，李又引述昔日地區主任的說法，指丁屋只是一個過渡性行政政策，從沒打算長期實施，可由政府完全決定何時修改、終止或繼續。
- 終院認為該條例的「合法」一詞是指地政總署行使審批丁屋的酌情權，在公法上的合法性，若該酌情權被合法行使，申建丁屋人士在丁屋政策下的相關權益便屬合法。
- 即使被告稱「套丁」已出現一段時間，不認為是不合法，而過程中的文件全交由律師處理，令他們更覺得「套丁」合法。
- 一般而言，1972年後落成的標準村屋，以及具有屋苑式管理的村屋會較受銀行歡迎。
- 根據資料報告，本港預計有過百個新盤推售，合共提供超過4萬伙，較去年增加接近20%，有機會創下2005年以來新高。
- 發展商同時被控向沙田鄉事委員會主席莫錦貴提供利益，作介紹原居民之報酬。
從政府角度，認為這是違反地契的行為，所以不批准，結果與申請者打官司，而出現了測量界很著名的案例「ATTRONEY GENERAL V MELHADO INVESTMENT LTD」。 要分辨私家土地上的建築物是否已登記，就要地政處的「測繪處」購買「地段索引圖」，確認建築物的位置後，再向寮屋管制組查詢。 部份「寮屋」同時獲批「牌照」，若果有這個情況，則需要跟從「牌照」政策來處理，背後跟「牌照」有繳交牌費、而「寮屋」並不涉及繳費有關。
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所謂「寮屋」，原本是農地上一些不合法的建築物，但政府在1982年6月把這些寮屋登記下來後，暫准它們存在。 「寮屋」本身就是由地政總署轄下的「寮屋管制組」所負責。 丁權買賣 村屋買賣缺乏成交數據參考，銀行估價不足常發生，建議買家多找幾間銀行估價，最好先做預先批核，也可考慮使用按揭轉介服務。 然而，連地下層出售的花園，或連頂樓出售的天台，不一定納入地契範圍，沒入契會衍生業權問題，買了未必能使用，甚至有可能變成非法佔用政府土地，被追收地租或被收回土地使用權。
他又指，丁屋政策是讓原居民安居，但被告的做法違反政策原意，以丁權謀利，相信一般人都會認為做法不誠實，形容案件與欺詐綜援沒大分別。 丁權買賣 控罪指，首被告發展商李欽培在2008年至2011年間，招攬22名原居民，包括案中的11名被告「套丁」。 他們向地政總署訛稱會在沙田大輋村建屋，卻私下協議將丁權轉讓發展商，收取15至25萬丁權費。 法官指案情嚴重，被告經過精心部署，而且有專人協助，以虛假文件套丁欺騙政府。 男丁從中獲利，是誠實安份的市民不能接受，認為歪風不可長，必須判以阻嚇刑罰。
丁權買賣: 資料來源
原居民可獲十九至二十五萬賣丁費，康沛則計畫在沙田大輋村農地上，興建二十二間丁屋圖利。 其中一項控罪指，首被告李欽培涉嫌在○八年一月至一○年十月，向沙田鄉事委員會主席莫錦貴提供利益。 雙方協議，莫每介紹一位原居民給李，便可獲二十萬元報酬，而莫共介紹了八人，共獲得一百六十萬元。 丁權買賣 丁權買賣 莫更涉以鄉事委員會主席身分，向地政總署施壓，圖加快發牌進度。
惟時任發展局長林鄭月娥一再重申在新界村屋僭建的問題上會依法辦事，不會有特赦。 2015年，「覆核王」郭卓堅入稟香港高等法院提出司法覆核，就丁屋政策入稟。 法官周家明在2019年4月13日頒下判詞，裁定涉及政府用地的私人協約方式，或以換地方式批出的丁權違憲，但暫緩執行判決6個月。 到2021年1月13日，鄉議局最後上訴得直，法庭裁定「私人協約及換地」起丁屋並不違憲，推翻原審法官2019年的裁定。 鄉議局主席劉業強形容判決是「全勝」，將令建屋量有增無減。 2013年9月12日，《大公報》認為大量內地來港新移民蜂擁而入不是造成香港住房短缺的主要原因，而是香港現有住房問題很大程度上是由於新界原居民大量非法佔用土地，以及受到「新界小型屋宇」政策的影響。
丁權買賣: 新界小型屋宇政策
祖堂地多年未被發展商柒指，原因是土地屬於每個氏族的子孫，出售門檻極高，亦難以用其他手段作買賣。 反觀丁地，擁有「丁權」的居民未必擁有丁地，發展商便會向居民「套丁」，低價購入「丁權」建屋，這個方法比起買賣祖堂地更容易。 若果政府不及早處理丁屋問題，這類土地儲備將會因「套丁」而加快流失，加上政府並非選擇收回祖堂地，而是放寬出售門檻，更會令新界成為發展商的「天堂」。
Powered by Property.hk [ 甚麼是村屋？ ] [ 村屋買賣錦囊 ] [ 常見問題 ] 甚麼是村屋？ 概念上「丁屋」和「村屋」是有所分別，「丁屋」可以說是「村屋」，但「村屋」卻不一定是「丁屋」。 有關分別會影響物業買賣的合法性，村屋和丁屋條例有異須分清。 不過，新界土地使用權只有丁權才可在村內建屋，故有錢買地，若無丁權也變成「得物無所用」，故開放後，連丁權價格也飆升，有地產界業內人士透露：「未開放前丁權價十五萬，依家已經廿多萬。」故不少財團或與村民合作發展沙頭角。
丁權買賣: 地產博客
而且，在上述司法覆核案件的審訊過程當中，特區政府也已承認，《基本法》第40條的確對於性別、出生身份或社會身份造成歧視。 代表上訴人郭卓堅的資深大律師李柱銘今日便在庭上重申，既然《基本法》第25條指明「香港居民在法律面前一律平等」，社會便沒有理由要把男性原居民當作「貴族」對待。 大律師陸偉雄解釋，法例雖沒明文禁止買賣丁權，但原居民與買家簽下「枱底文件」轉讓丁權，向政府申請建丁屋時卻隱瞞丁權已轉讓，「其實即是『呃政府』」，買賣雙方和經紀都觸犯串謀詐騙，最高可被判監14年。 但他稱以往只有零星檢控個案，判刑一般是監禁4至5年。 至於被裁定套丁案罪成的發展商及沙田原居民，現仍排期上訴，有機會上訴至終審法院。 在丁屋未補地價前轉售，地產代理雖為買家和發展商訂立「臨時訂購書」，但律師黃國桐直指「丁花」本質上違反地契，上述文件根本無法律保障，「風險大得好緊要」，參與者隨時會觸犯串謀詐騙，最高刑罰為監禁14年。
律師黃國桐提醒，絕不要購買丁屋樓花，因沒法律保障。 市民購買丁屋前，要留意丁屋是否有政府發出的滿意紙，亦要留意需否補地價，特別是土地條款中有否列明入伙5年後轉手毋須補地價，若要補地價則要確保賣家已繳付。 但他表示，「丁權」買賣和「丁屋」買賣不可混為一談，「丁屋」落成後，如符合一定條件，可向地政總署申請撤銷買賣限制，以進行買賣；但若以涉及串謀、訛騙方式進行「丁權」買賣，當局會嚴格執法。 根據《城市規劃條例》，規劃署需為不同區域劃定「分區計劃大綱圖」（Outline 丁權買賣 Zoning Plan，OZP），其中新界村落在「核准圖」下劃為「鄉村發展地帶」，即V zone。 不過，《城市規劃條例》第12條規定，OZP中劃定的土地用途及界限可被修訂。 政府可通過擬備「建議發展大綱圖」（Recommended Outline Development Plan，RODP）進行公眾諮詢，然後劃定大綱草圖（Draft OZP） 進行審議並通過。
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即使有地，也要向地政總署申請，等候幾年才獲批建屋。 巨力尾板提供尾板安裝、二手尾板買賣、修理服務及安全裝置五寶加裝，致力於打造品質保證，最實用的尾板，歡迎咨詢。 丁權買賣 美國著名記者赫什表示，位於波羅的海的北溪天然氣管道爆炸事件，是美國總統拜登下令實施的秘密行動，美國海軍潛水員在管道安放遠程遙控炸彈，挪威軍機投下聲納浮標引爆炸彈。
事緣我們團隊在一個搵盤網上見到一則放盤廣告標榜「元朗有農地出售，還價即成，7800呎入車農地」，而廣告內還包括一間疑似可住人的舊屋，放盤開價568萬，於是我們便以顧客身份聯絡代理。 來到現場後打開鐵閘，隱約見到有個小花園，左邊有一遍小草地，上蓋有兩座十分破舊的建築物，其中一間內設洗手間。 有別於舊屋地並無限制買賣條款，丁屋在轉售時或須補回地價。 在政府認可官地興建的丁屋，無論任何時候轉售均須補地價；在私人農地上興建的丁屋，落成5年內轉售須補地價，5年後可自由轉讓而毋須補地價。 丁屋樓花即興建中的丁屋，因未取得滿意紙 (亦稱完工證)，所以未能透過補地價轉讓。
丁權買賣: 滿意紙必須有
十八鄉鄉委會主席梁福元承認，確有黑市買賣丁權，但辯稱原居民賣出丁權是「無奈」之舉（詳刊A5）。 陸偉雄表示，黑市丁權買賣可能涉及串謀詐騙政府，罪成最高判監14年。 居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。 不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。 《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。
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今年越來越多年輕一輩追求更寬敞的生活空間，因此越來越多準買家將目標轉移至村屋或丁屋。 可是，村屋及丁屋的業權性質有別於一般私樓，置業人士應該要非常小心避免買錯物業浪費辛辛苦苦賺回來的積蓄。 ROOTS上會今文將會為大家重點講解丁屋的大大小小事項，協助各位讀者了解應該如何安全購入丁屋。
