按揭保險本身制肘也較多，例如只容許買家自住，不可以出租。 但當然，這不代表購買第二套房的買家不能申請按保，只要證明單位屬自住仍可申請，只是要繳交較高的保費。 【按揭拆解】6大因素影響按揭成數 不少置業人士申請按揭遇上最大的難題是難以計算按揭成數，事實上按揭成數能做到多少，與物業及按揭申請人的財務背景息息相關，今次就為大家拆解影響按… 業主在申請二按時理應通知銀行一按，不過幾乎無人會這樣做。 若一按銀主，即銀行發現有二按情況發生，銀行有機會提高按揭利率，甚至要求立即清還全部貸款。
舉例，本身一層價值400萬的物業可以借最多6成按揭，由於買家超過一半的收入非源自於香港，最終按揭成數將會被扣減一成，只能夠在銀行借5成按揭。 另外壓力測試亦會隨即受到影響，一律扣減一成，供款與入息比率要用40%/50%計算。 意思，在壓力測試前外債供款不能超過收入的40%，在壓力測試後每月外債供款不能超過收入的50%。 房協單位門檻低，受不少新上車買家青睞，如果準買家打算購入一手房協樓，只要乎合條件，經房協做擔保可申請最高90%按揭。 但因繞過香港證券有限公司 ，直接向銀行申請高成數按揭，過程中不涉及按揭保險，銀行在入息審查和壓力測試的重視度會提高。
一千萬按揭: 市場端視施政報告再寬樓按！加大1,000萬元以上二手樓市活躍度｜潮樓特區
首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。 部分年紀大、沒有工作或者已退休人士可能經過多年努力已經供完手上物業，但現階段又需要一筆資金作其他週轉或投資用途就需要用「資產」作按揭申請。 一般的「資產」包括現金、股票、債券、基金、物業，但需要存放於銀行超過三個月。 一般資產計算價值比較直接，直接取其面值或市值便可。 但如果希望用物業當做「資產」的話不但需要扣減尚未償還的按揭金額之外，有銀行更會將物業價值除以一半計算。 換言之價值1000萬的物業，有些銀行只會當作價值500萬的「資產」計算。
有意「上車」嘅你，了解完按揭計算、成數及壓力測試之後，是時候比較按揭計劃了。 建議大家可先透過MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品！ 你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。 選定心水計劃後，更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。 假設購買HK$800萬住宅物業，銀行又估足價，首置人士若循按揭保險途徑「上車」，購入已落成住宅物業，最多可按90%，即借HK$720萬，首期需HK$80萬。 如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。
一千萬按揭: 影響【按揭成數】的因素
現時市場上，一共有三個地方可提供「按揭保險」計劃，當中佔比最高就是香港按揭證券公司；部份銀行則夥拍昆士蘭保險、以及AIG MORTGAGE INSURANCE來提供按揭保險計劃。 到底在新計劃下，要借盡最高960萬元貸款的話，每月入息要多少呢？ 假設供款30年，息率為鎖息上限2.5厘，連同加借按揭保費，每月供款要約3.9萬元，而加息3厘壓力測試下，每月入息要約9.3萬元。 如果仍不清楚如何計算，及非固定入息非首置人士又如何安排？ 一般業主持有的住宅單位可以分為自住用途或者出租（投資）用途。
如果買家選擇建期plan待物業落成後才成交的話就可以選擇上述的放寬高成數按揭，如果要選擇即供plan就只能夠選用舊按保計劃。 雖然俗稱為舊按揭保險計劃，但買家仍然能夠選用的。 唯一一點要留意的是按揭證券公司有規定樓花期長達一年的一手樓花未必能夠使用就按保計劃。 如果計入壓力測試中的非本地入息超過一半，一般都不能做高成數按揭。
一千萬按揭: 住宅成交宗數減5.6% 二手樓成交卻增13%
美國通脹強勁，聯儲局重啟加息周期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。 下一步，你就要自己跌入「保險範圍(根據按揭成數)」及「按揭年期」哪一個範圍，再選擇是「一次過找清」或是「逐年繳交」保費就會知實質所繳交的保費。 先說第一欄，「按揭種類」會分為「浮息按揭」及「定息按揭」。 「定息按揭」的波動性較「浮息按揭」為低，故所繳交的按揭保費略低，但始終因現時息口低企，故市面上仍是「浮息按揭」為大多數。 當然，財政司司長陳茂波在《財政預算案》2020卻公布了「定息按揭」計劃，若選用了該計劃的買家，按揭保費就可繳交較低門檻的保費。
若果銀行或按保公司拒批按揭，可能最多只能夠獲得50%按揭批核。 另一方面，如果轉按時候需要高成數按揭轉按套現的話，只可以用價值600萬內的物業借最多80%，代表任何高成數按揭套現轉按或加按只能夠借最多480萬。 如果希望利用高成數按揭轉按套現，最好事先聯絡 ROOTS上會為物業進行估價確保物業價值在600萬內。
一千萬按揭: 按揭計算機
另外，一些2001－2002年前的居屋，或2007年前的公屋，做按揭時，25年還款年期或9成的按揭成數，只可以二揀一。 貸款金額上限及物業樓價上限為：1.已落成住宅物業的樓價為 900 萬港元以下（貸款上限為 720 萬港 元）; 或2.樓花物業樓價為 450 萬港元以下(貸款上限為 360 萬港元)。 另一注意的是，如果申請人以資產作收入申請，不論是1000萬以下或者1000萬以上的物業，同樣計四成按揭。 其實綜合以上，政府對1000萬以上物業按揭成數未設最高貸款額，所以理論上，如果有買家想買4000萬的物業，按揭成數上也能借取2000萬。
- 要9成按揭的話，申請人必須先賣出手上原有物業再申請按揭。
- 按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。
- 購買二手房協單位一般只能夠借60%按揭，如果要借高成數最多90%按揭的話，就最好事前先向相熟銀行或按揭經紀查詢了解單位能夠借足90%按揭。
- 借按揭買樓涉及大筆款項，所以銀行須要做過重重按揭批核，確認申請人通過壓力測試、有能力供款，才會批准放貸。
- 首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。
前提是選用建築期付款就可以，因為銀行會為建期付款買家承造「現樓按揭」，亦即要在物業取得入伙紙時才放貸，因此一直說措施只傾斜二手樓的說法並不完全正確，實情也有利「現樓貨尾」清貨，抵銷一手空置稅帶來的壓力。 審批按揭保險，一般批核時間會較長，由一至三星期不等，主要視乎文件是否齊全。 因此倘若知道自己有申請按揭保險的需要，最好在買樓時，跟業主商討一個較長的成交期，大約個半至兩個月的時間會較為穩妥一點。
一千萬按揭: 獨家A.I.按揭評估
有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。 不過，若該有限公司屬於有盈利的營運公司，最多可借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。 有父母會將已供完的物業重按去為子女置業，如用資產審查方式申請按揭，最多只可借4成。 但未有工作人士須留意，如只得一間現契物業想翻按，大部份銀行普遍只借2成半，只有有個別銀行仍可借足4成，歡迎聯絡我們免費查詢。
- 先說第一欄，「按揭種類」會分為「浮息按揭」及「定息按揭」。
- 當你已經符合按揭成數上限嘅要求，咁係咪一定借到錢？
- 比如物業價格600萬港元，原本銀行可承造最高60%按揭，但由於申請人收入不來自香港，申請人的按揭成數會收緊至50%。
- 有些折扣，會因應買家選擇的繳款期有關，通常選擇即供計劃可以比建期計劃獲取多一點折扣，主要是因為發展商可以早一點將資金回籠之故。
- 另外，如果受薪人士或者打工仔每年有花紅（bonus）希望納入壓力測試計算收入借9成按揭是絕對可以的，不過前提是花紅收入需要連續兩年反映在稅單裡面。
- 如果年青夫婦每個月可以儲3萬元，儲首期連印花稅的時間由近10年多大大減短到3年。
- 加拿大總理杜魯多就說，4件被擊落的飛行物體之間存在某種關聯及模式，加方密切關注。
透過按揭保險推高按揭成數上限能夠大大幫助香港人置業，減輕置業壓力。 1,000萬以上物業的壓力測試與1,000萬以下一致，在供款與入息比率方面，每月供款不得高於月入五成，壓力測試方面，當利率上升3厘，每月供款不得高於月入六成（俗稱50/60）。 如果有按揭在身，壓測同樣需要調整，每月供款不得高於月入四成，壓力測試方面，當利率上升3厘，每月供款不得高月入五成（俗稱40/50）。 若業主是屬於情況B，他可以直接透過按揭保險申請高成數按揭轉按。 業主可以將原先銀行的非套現高成數按揭轉按至另一銀行的高成數按揭。 若申請人要用非固定收入部分作壓力測試計算借高成數按揭的話，銀行需要申請人提交6個月的收入證明然後取6個月的收入平均數來計算。
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昔日未放寬按揭成數前，政府規定所有價值1000萬至1200萬港元的住宅物業，最高按揭成數為五成 ; 價值700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數為六成，但貸款額最高為500萬港元。 後來在2019年政府提出放寛住宅物業按揭成數，上車更輕鬆，特別是600萬至1000萬元的住宅物業成為不少人置業首選。 以800萬元物業為例，未放寬前首期要四成，即320萬，放寬後首期只需80萬。 其次，因應放寬按保樓價上限，從前600萬元以下物業主導市場的格局已作出翻天覆地的改變。 數據顯示，去年10月，600萬元或以下的二手私宅買賣佔比高達58.4%，而一年過後的今天，已跌至只有43.1%；反映目前600萬元以上的物業買賣才是主流！ 一千萬按揭 當中直接受惠的601萬至800萬元及801萬至1,000萬元兩個銀碼組別的買賣佔比更輾轉屢創新高。
一旦收入不足，但卻能符合「供款佔入息一半」的準則，即月入有57,838元，現時按保也受理，只是要再徵收額外保費，由原本徵收36萬元，上調至39.6萬元。 結果視乎不同的按揭年期及按揭成數，保費介乎貸款額1.32%至5%不等。 舉例，若以一層800萬物業計，首置客承造最高九成按揭，變相貸款額720萬，攤分30年還款期計，保費高達貸款額5%，即36萬元。 由於「按揭保險」屬於高成數按揭申請，風險較高的情況下，是需要繳納手續費來換取額外貸款。
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可以找28 一千萬按揭 Mortgage，除了保證有最高回贈，還有專人做好比較及跟進個案之餘，即使非住宅物業要做到高成數按揭不是夢！ 另外有兩點要留意，如果政府擔保期已屆滿，按揭成數上限就會一下子直線下跌到60%。 另外，2002 年之前落成的居屋，或2007年或之前落成的公屋，還款期會少於25年，申請人也不能透過按揭保險提高按揭成數，因此申請人在計算還款能力時要多留意一下。 如買家打算購買房協二手樓，在單位未補地價的情況下，一般只可做60% 按揭。 但若購買單位為青衣綠悠雅苑、長沙灣的喜盈、喜韻、喜薈及喜漾，或者是房協「住宅發售計劃」第二市場旗下的「住宅發售計劃」和「資助出售房屋項目第二市場」單位，則有機會可做90%按揭。 但是如果申請人是希望用名下物業當作資產的話，銀行的規定是只取物業估值一半作準及需要扣減尚未償還的按揭金額。
是否做９按要視乎本身樓價高低，如只是400萬樓，可以考慮做低一點的按揭成數。 當然申請按揭時，最好有專人幫忙按你需要及處境提供最適合你的按揭計劃。 香港最高按揭成數的物業一定是綠表的居屋按揭，只要在政府擔保期內，大多數銀行都可做95%按揭。 但當然不是個個人都可以有綠表，一般來說，綠表大部分都是來自公屋住戶或是初級公務員。
一千萬按揭: 買賣物業的費用
不過只要唐樓素質不算太差的情況下是有可能借到90%按揭。 不過根據以往的經驗，按保公司及銀行在審批唐樓按揭的過程會需要比較長的時間。 一個簡單的例子，如果林先生本身擁有一個價值400萬港元的的物業，按揭尚有50萬餘額未還清， 一千萬按揭 這個物業的淨值就是150萬（400萬/2-50萬）。 因爲申請人還有按揭在身，所以再購入新物業時，銀行最多只能批40%按揭所以申請人只可以用這個名下的資產價值60萬去申請下一個新按揭。 有些公司老闆們會用公司名義購買物業，銀行同樣也會嚴格審批這類型的按揭申請。 加上疫情過後，很多公司都面臨倒閉危機，所以銀行在批准按揭成數時更小心謹慎。
一千萬按揭: 申請轉按時可以用高成數按揭嗎？
由於不同繳款期的樓價折扣優惠不同，以該個樓盤來說，建築期繳款只有15%折扣，於是，合約樓價便是637.5萬，超過了8成按揭的上限，到將來建築期上會時亦不能申請按揭保險了。 這種情況下，如買家仍然想順利成交的話只有以下幾個解決方案。 近年較為熱門的村屋因業權在法律上比一般私樓較為複雜故在銀行審批角度一般較為審慎。 若申請人是首置業人士加上有固定收入，凡是物業價格是800萬或以下，村屋按揭可以透過按揭保險申請最高85%按揭或上限為800萬的貸款數目；而如果物業價格1000萬的村屋就只可以借最多80%按揭。 申請人如果是通過按揭保險借高成數按揭，按保公司只會用55減樓齡計算按揭年期，但如果並非使用按揭保險的話，一般上銀行都會用75減樓齡算出還款年期。
一千萬按揭: 申請手續簡便
另外還要視乎經濟環境，決定選用 P按 還是 H按。 金管局對銀行提供的現金回贈有規限，如現金回贈超過貸款額 1%，而業主又借足成數上限，銀行就要以扣減貸款額的方式提供回贈。 一千萬按揭 金管局於2020年8月19日公布，將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限，上調10個百分點，即車位和工商物業最多可借5成，如已有按揭在身須扣減一成。 車位方面，如與持有物業位處同一屋苑，部分銀行接受物業和車位一起做按揭，毋需合契，車位按揭可做足6成和30年。
一千萬按揭: 一手樓花數期的彈性及優勢
例如800萬的物業以前首期要求是四成，即是320萬，現在降低至一成的80萬。 如果年青夫婦每個月可以儲3萬元，儲首期連印花稅的時間由近10年多大大減短到3年。 如果按揭申請人以資產類別申請，不論是1,000萬以下還是1,000萬以上的物業，同樣以四成按揭計算。 陳先生一家三口加上工人共有4人，兒子已經年滿10歲，希望給他一個獨立房間增加私隱，工人自己亦需要自己空間，故打算買入3房單位。
目前申請所有按揭都需要通過壓力測試，壓力測試是指利率增加3%下，每月供款不可以超過入息的某個百分比。 修訂後，首次置業人士不需要通過壓力測試，也可以申請按保。 陳茂波表示，考慮到目前市場環境、未來數年供應情況及首次置業人士和計劃樓換樓自用家庭的需要，已指示按證公司修訂按揭保險計劃，稍後會公布詳情；但無意放寬各項樓市需求管理措施。 加按後以6成按揭為計，最高貸款額為HKD3,300,000（現時物業市價（市價或估值價，兩者以較低者為準）乘以60%），再將最高貸款額減去剩餘按揭貸款額便是可套取資金之最高金額。
一千萬按揭: 以下我會分開5個部份講解買樓首期計算：
首先，如果買家選擇了即供計劃的話，最好向發展商先轉為建期，以爭取時間進行以下方案，或減少期間所衍生的利息。 新盤的價單內會詳列銀行一按加上發展商二按兩種計劃，買家可以參考有關資料計算兩者的平均按揭利率。 由於一二按通常都會有「低息蜜月期」，所以在考慮一二按時亦可對蜜月期前後的息率各自考慮。 假如買家選擇的繳款方法會影響樓價折扣，亦可一拼考慮在內。
一千萬按揭: 申請二按需要留意什麼？
【新盤按揭】屯門海皇路2期入場費567.8萬起 付款計劃邊個抵？ 新鴻基地產屯門海皇路2期新盤開賣在即，單位實用面積由255平方呎至731平方呎，部份單位更設有儲物房，為年輕家庭提取更多選擇。 兩名公務員情侶準備結婚步入人生新階段，同時亦希望盡早置業安樂窩，並心思思想買入800萬鴨脷洲海怡半島500多呎單位，但由於二人現金只有200多萬，但籌備結婚的開支已經近100萬，在舊制下不可能結婚置業兩者兼得。
