小結： 三種合建方式實務上以合建分售實施之建案最多，因地主較有節稅空間，可節省營業稅及所得稅及盈餘分配稅。 2.地主所取得房屋以其子女、親戚或他人名義為起造人者，如查明屬受贈取得者，該起造人應申報贈與契稅，訂有買賣契約者，應申報買賣契稅。 關於「合建」的合作方式，常見有３種：合建分屋／合建分售／合建分成。 這３種模式都是由地主出土地、再由建商興建，主要的差別在於房子完工後如何銷售與分潤。
但不幸原所有權人死亡，以遺產為土地時，則以土地公告現值或評定標準價格為其時價之基準（遺贈稅法第10條第1項、第3項），又如債權部分可以債權額為準（遺贈稅法施行細則第27條前段參照），但是總是有邊緣難以計算部分，其中合建不動產之收益到底應該如何計算遺產價值？ 十一、屋頂平台的使用權及法定空地的使用權：屋頂平台和法定空地都屬於公寓大廈的共用部分，對於這兩者的使用權，在合建契約中均應有所約定，即所謂「約定專用」。 三、合建分售：合建分售的型態，地主與建方在帳務處理及權利義務上無任何牽連，可能成為合作建屋的主流（註4）。 財政部強調，這類被歸類具營利行為的房屋出售獲利者，縱使自動在年度時報繳個人售屋的財產交易所得稅，仍要被補稅處罰。 由此可知，「合建分屋」與「合建分售」、「合建分成」最大區別在於，「合建分屋」其契約僅界定地主與建商間權利義務關係，除非另有約定，地主原則上與買受人不發生契約關係；而「合建分售」或「合建分成」則地主會以出賣人身分與買受人簽訂買賣合約。
合建分屋由誰負擔: 俄能源勒索大敗！歐天然氣供應增7成 價格跌回戰前水準
至於住戶販賣毒品、開設賭場係屬危害治安行為，應屬刑法所規範，人人均得向治安機關檢舉，予以取締。 財政部進一步說明，考量都市更新權利變換案件辦理期程冗長，相關權利義務事項須俟參與者合意後，由實施者擬具事業計畫及權變計畫報核且前開營業稅提列公式需時宣導，爰明定實施者擬訂事業計畫報核日於110年1月1日(含)以後之案件，應依前開規定公式適用之；至擬訂事業計畫報核日於109年12月31日(含)以前之案件，應依主管機關核定該事業計畫、權變計畫或訂定該等計畫內之費用提列總表計算營業稅。 該局說明，所得稅法第24條第1項前段規定，營利事業所得之計算，以其本年度收入總額減除各項成本費用、損失及稅捐後之純益額為所得額。 營利事業所得稅查核準則第78條第1款第11目規定，營建業合建分售(或分成)之廣告費，應由地主與建主按房地售價比例分別計算地主及建設公司應分攤之費用。 二、合建分成：合建分成是指建方提供資金，地主提供土地，合作興建房屋，雙方約定房屋興建完成後，地主的土地與建方所興建的房屋應由建方與地主共同具名或分別與購屋者簽訂契約，並按比例併同出售。
- 安信建經表示，「合建」簡單說，就是地主出地、建商負責蓋房子的合意興建機制。
- 以人為主體的群居生活條件之完整被保護與不可侵犯之共同利益行為，此見諸本條例後述之修繕、管理、維護及至管理委員會之輕度介入行為，都是以共同利益為內容之延伸性規範。
- 答： 公寓大廈管理條例第19條之規定：「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」按公共基金之用途在於支付公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用，故其性質與一般儲蓄存款不同，為求專款專用之原則，故區分所有權人轉讓後其已繳納之公共基金不得要求退還。
- 二、於租地上自費建屋並將房屋登記為出租人所有，應依建物之營總成本，按租賃期間平均計算各年度租賃收入。
- 劉彥君表示，實務基本可分為3種合建型態：第一，「合建分屋」指建商提供資金，自行或委託營造廠商於地主所提供之土地上建屋，雙方於興建完成後依約定比例或樓層分配房屋及應計之土地持分，並得個別出售其所分得之房屋與土地。
- 舉例而言：大樓建案共100戶，而建商分回45戶（俗稱的建商戶）、地主分回55戶（俗稱的地主戶），地主可選擇自售，也可與建商一起委託代銷公司來代理銷售。
- 主旨：依照營業稅法施行細則第十八條及第二十五條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第十二條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。
銷售總價中，地主所分配到的成數屬地主所有，是為「土地款」；建方所分配到的成數屬建方所有，是為「房屋款」（註2）。 台北市國稅局查獲，納稅人A提供土地與建設公司合建分屋，並在95及96年間出售合建分得的房屋，銷售額高達5,261萬餘元，國稅局以其所提供土地非屬持有一年以上的自用住宅用地，其出售提供土地合建所分得的房屋，應依法辦理營業登記及課徵營業稅及營所稅。 其中，僅營業稅即開出263萬餘元補稅單，並加處一倍罰鍰總計共526萬元。 劉彥君表示，實務基本可分為3種合建型態：第一，「合建分屋」指建商提供資金，自行或委託營造廠商於地主所提供之土地上建屋，雙方於興建完成後依約定比例或樓層分配房屋及應計之土地持分，並得個別出售其所分得之房屋與土地。 事實上即相當於建商以其所建房屋之一部分，向地主換取其分得房屋之土地持分。 （3）.建方或地主如將其應分得之房地銷售與第三人，係另一契約行為，其屬應辦理營業登記者，應就其出售所分得之房地部分，依相關規定開立憑證與買受人，不得以尚未換入土地或房屋而拒絕或延遲開立憑證。
合建分屋由誰負擔: 個人地主與營業人地主
個人或其配偶、未成年子女在該自住房屋設有戶籍(請檢附辦竣戶籍登記的戶口名簿影本)、持有並居住於該房屋連續滿6年。 合建分屋由誰負擔 交易該自住房屋土地的前6年內，未將該房屋土地出租、供營業或執行業務使用。 1.個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業之營利事業間，或個人與合建之營利事業間，係「營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則」第4條第1項第2款所稱關係人。 在房地合一實施前，因土地交易免稅，故大多數的合建都更案件會採用合建分售方式興建，銷售時將大部分的價金規劃在免稅的土地上以規避稅負。 房地合一實施後，採用何種合建在稅務上較有利，需依實際案例評估。
最大關鍵在於合建時建商採行的是「權利變換機制」還是「協議合建機制」。 所謂的「權利變換機制」是指依照「都市更新條例」的規定，由不動產估價師評估目前改建後的全案價值，扣除共同負擔後，所有權人再按照土地權利價值比例分配更新後的房地及權利金；「協議合建機制」是指所有權人與實施者以簽訂契約的方式，約定更新後所分回之權利或房屋坪數等。 如果是採行權利變換機制，因為營業稅已經內含在重建總成本當中，建商自然不能再要求地主去支付營業稅；相反的，如果是一般協議合建，當地主與建設公司合建分屋，如同前面所說它屬於互易行為，地主轉讓部分土地給建商，建商再轉讓房屋給地主，雙方未支付現金，以地換屋，但仍然準用民法買賣相關規定。 而建設公司委託營造廠興建房屋，要付錢給營造廠，這錢當中，也包含有營業稅的5%稅金，以換得營造廠開給建設公司的發票；當建設公司賣出房屋時，自然也要開發票給地主，地主給出去的，自然也應該包含5%的稅金，對建設公司而言，進項與銷項稅額才能部分沖銷。
合建分屋由誰負擔: 建商與地主合建房屋如何分配
建築層數則會影響合建雙方分得面積的多寡，兩者均是合建中的重要問題。 合建分屋由誰負擔 臺中市政府地方稅務局表示，依合建分屋契約地主所取得之房屋應課徵交換契稅。 如於建造完成後，由建商移轉予地主，應於移轉契約成立之日起30日內申報；如於建造前或建造中變更起造人名義，以地主為起造人並取得使用執照者，應於使用執照核發之日起60日內向建物所在地稽徵機關申報契稅。 該局提醒民眾，逾期未申報者，經主管稽徵機關查得，或經人舉發查明屬實者，除應補繳稅額外，並加處以應納?
但國稅局認定建商銷售額時，會以地主土地市價或回饋房屋市價兩者擇高認定實際銷售額，再以此課徵營業稅。 該局舉例說明，甲建設公司107年度與地主合建分屋，依雙方所簽訂之合作建屋契約，甲建設公司須就換入之土地負擔繳納土地增值稅300萬餘元，因該土地增值稅依照土地稅法規定應由地主負擔，依上開財政部75年函釋規定，不得列入甲建設公司之費用或建屋之成本。 說明：二、營業稅法施行細則第18條規定，營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者，其銷售額應以換出或換入貨物之時價，從高認定。
合建分屋由誰負擔: 建商與地主合建分售「這費用」按比例分攤
由於建商在合建案扮演興建者之地位，通常約定由建商委託專業知名建築師，針對區域環境、市場供需及設計規範，在建築法規允許下，設計符合雙方利益之最大總樓地板面積，並於建物施工期間，依據施工圖面協助地主監督施工。 說明：97年5月開始至今中區國稅局針對轄區建商（寶×、惠×、總×、佑×、德×及巨×等6家公司）查核地主購地及分得售地後土地價款，擬補課個人40％綜合所得稅，金額分別介於5,500萬元至1,750萬元不等。 （二）、依據上開規定計算之租金，顯較當地一般租金為低者，稽徵機關得依所得稅法第14條第1項第5類規定，參照當地一般租金調整計算租賃收入；或依營利事業所得稅查核準則第22條規定辦理。 非都市土地依法編定為交通用地，如作農路使用，屬政府闢設供公眾通行使用者，移轉時取得道路主管機關核發「非都市土地供公共設施使用」證明書，可申請免徵土地增值稅。
民眾向法院標購房屋，也是買賣行為的一種，拍定人應於法院發給不動產權利移轉證明書之日起30日內，填具契稅申報書，並檢附不動產權利移轉證明書影本及相關證明文件，向房屋所在地之地方稅稽徵機關申報契稅。 依照戶籍法第50條第1款規定：全戶遷離戶籍地，未於法定期間申請遷徙登記，無法催告，經房屋所有權人、管理機關、地方自治機關申請或無人申請時，戶政事務所得將其全戶戶籍暫遷至該戶政事務所。 個人交易於2016年1月1日以後取得之房地，不管是虧損或獲利，都必須在移轉登記日隔日起30日內辦理房地合一稅申報。 房地合一交易若有虧損，其虧損可在交易日以後3年內抵減房地合一交易所得。 房地合一稅制自105年1月1日實施以來，常見未辦理申報類型包括不熟悉房地合一稅申報規定，誤認該筆所得應併入綜合所得稅結算申報、誤認僅出售土地不屬房地合一稅之課稅範圍或誤認房地交易虧損，無所得即無須申報等。 而未辦理申報案件經稽徵機關調查後，依所得稅法第108條之2規定納稅義務人將面臨未依限辦理申報之行為罰或未申報所得之漏稅罰二者擇一從重之處罰。
至地主換出之土地，依規定可免徵營業稅，是地主得選擇開立銷售額1,500萬元之免稅發票或收據交付予建設公司。 關於各該土地的持分比例，即土地持分所占的比例，為契約中非常重要的事項，此部分亦同時涉及契約定性之問題，如若地主提供土地，但房屋建成之後不實際分配房屋，僅依約定比例分配獲利，即由地主出地、建商出資興建房屋並出賣，共營共同事業，即屬「合夥」性質，其法律效果自應依合夥之規範。 若契約當事人言明，須待房屋建竣後，將應分歸地主之房屋與分歸建商之基地互易所有權（以地易屋），則屬「互易契約」。 若約定建商向地主承攬完成一定工作，而以地主應給予之報酬，充作建商買受分歸其取得房屋部分基地之價款，則屬「買賣與承攬之混合契約」。 合建分屋由誰負擔 若契約約定地主、建商各就分得之房屋以自己名義領取建築執照，就地主部分而言，該房屋所有人應為地主，地主與建商關係則為「承攬契約」，蓋此時契約是單純重在建商為地主完成建屋工作，由地主給付報酬，則為「承攬」契約。
合建分屋由誰負擔: 建設公司與地主合建分屋，雙方互易房地時，應如何開立統一發票？
於契約存續期間，非經建商同意，地主不得將本約土地出售、質借、典押或提供與第三人建築。 （一）、土地承租人於承租之土地上自費建屋，將建物所有權登記為出租人（包含個人或營利事業）所有，並約定租賃期間由承租人使用該房屋，土地出租人應依建物之營建總成本，按租賃期間平均計算各年度租賃收入加計當年度收取之現金為其租賃收入總額，於減除必要損耗及費用後，核算各年度租賃所得。 但在原訂租賃期間內，依建物之營建總成本平均計算各年度租賃收入，如遇有解約或建物出售時，應就剩餘租賃期間應歸屬之建造成本歸課土地出租人租賃契約解約年度或建物出售年度之租賃所得。 該局進一步說明，例如A建設股份有限公司以合建分屋方式與地主興建房屋，約定完工後依公司60%、地主40%之比例分配房屋，假設建設公司實際投入建造成本為10億元，而房屋與土地互換時，係按土地時價5億元開立統一發票，則A公司換入土地之入帳成本應為4億元(10億×40%)而非開立統一發票之金額5億元。 亦即，在合建分屋下之帳列土地成本，應以實際投入之建造成本決定，而非以換入土地之價值或開立發票之金額決定。 答： 按各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶共用部分使用之特別約定，非經載明於規約者，不生效力，公寓大廈管理條例第23條第2項第2款業有規定管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，故管理委員會向住戶收取共用部分使用償金時，應符合前揭規定要件。
地方財稅局表示，購買作住家使用的房屋，於申報契稅時請記得填寫「契稅申報書附聯」，無須另行填寫申請書，省時又便利。 合建分屋由誰負擔 但房屋取得後逾6年始銷售，或建屋前土地持有10年以上者，不在此限。 是指地主與投資者，按照當初協議直接分配合建的房地結合體，有可能是以棟數或樓層面積來分配，銷售方式則會再另行約定。
合建分屋由誰負擔: 危老重建後能依比例能分配到多少房屋或土地? 地主權益大解密!
第338號行政判決揭示：「惟合建分屋契約之 … 地主如以自己之名義領取建造執照，而由建. 合建分屋營業稅由誰負擔 在PTT/mobile01評價與討論, 提供合建分屋比例、合建分屋房地合一、合建分屋地主課稅就來銀行資訊懶人包，有最完整合建分屋營業稅由誰負擔體驗 … 如果是小型建商，分配的房地是協議的，納建議參考實價登錄，協議房屋與土地價格，建商依換出房屋的協議價值開立發票。 2018年有建商與台北市地主合建分屋，由建商幫地主負擔土地增值稅300萬元，原本建商要列為費用抵減營所稅，但國稅局依照函釋規定剔除該筆費用，並針對建商開出補稅單約60萬元。
公寓大廈管理條例第10條第2項及第11條第2項有明定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用」以及「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用」由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。 另第18條規定公共基金的來源有4種：「一、起造人就公寓大廈領得使用執照1年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」其中，由起造人提列第1種基金來源，如果是本條例公布施行前已取得建造執造之公寓大廈，不適用之。 也就是說，建築物是在公寓大廈管理條例公布施行前取得建造執造者，僅能適用後3種之基金來源，購屋者無權向建築業者追討該應提撥之基金費用。 答： 依公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所稱催告，應以書面為之，例如郵政存証函或是法院認証函，以管理委員會主任委員之名義進行催告即可。
此部分通常由建商指定之土地登記專業代理人負責代辦一切登記手續。 經建築主管機關核發建造執照的合建分屋案件，除提供土地的所有權人為屬個人，且是以持有一年以上的自用住宅用地，與建設公司合建並出售分得的房屋者，可免辦營業登記並僅繳納個人綜所稅外，財政部說，其餘提供土地合建者，出售分得的房屋，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營所稅。 該局舉例說明，假設建設公司以市價1,000萬元之房屋與地主交換市價1,500萬元之土地，因兩者時價應從高認定，故建設公司應開立總計1,575萬元（即銷售額1,500萬元加計營業稅額75萬元）之統一發票交付地主。
合建分屋由誰負擔: 計算交換坪數馬虎不得
答： 公寓大廈管理條例第4條第1項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分、並排除他人干涉。」此一規定與民法第765條之規定相同。 第2項則規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」意即共用部分（公共設施）是不可以單獨出售、贈與、交換或設定抵押權等。 公寓大廈共用部分的所有權是隸屬各區分所有權人，而共用部分與各區分所有權人的「專有部分」，具有同一經濟目的，不得與專有部分分離而為處分。
財政部台北國稅局表示，個人出租財產將租金債權讓與第三人，而由承租人將租金給付該第三人，出租人仍為該項租賃所得之所得人，應依法申報綜合所得稅。 土地所有權人申請由占有人代繳地價稅時，應檢附占有人姓名、住址、土地坐落及占有面積等相關資料向土地所在稽徵機關提出申請。 (一)立體分層：立體分層為假設雙方興建一棟12層雙併之建物，每一層有A、B二戶，建商分得A1F至A12F，地主分得B1F至B12F，此分法即為立體分法，一般在實務上立體分法雙方爭議較小。
