該局舉例說明，甲建設公司107年度與地主合建分屋，依雙方所簽訂之合作建屋契約，甲建設公司須就換入之土地負擔繳納土地增值稅300萬餘元，因該土地增值稅依照土地稅法規定應由地主負擔，依上開財政部75年函釋規定，不得列入甲建設公司之費用或建屋之成本。 (一)個人拆除自住房屋自地自建或與營利事業合建分屋，出售該自建或取得之房屋，依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間，得將拆除之自住房屋持有期間合併計算，得併計之期間，應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限。 三、 個人將所持有之土地以權利變換方式參與都市更新，嗣後銷售分得之房屋者，其營業稅之課徵應依前二點規定辦理。 二、 前點第4款所稱房屋取得後逾6年，指自房屋完成所有權登記日起至訂定房屋銷售契約日止，連續持有超過6年。
- 1.購地資金流程：自地自建之建方或合建分售之地主資金應明確完整，在關係人交易中尤應注意資金流程之完整性。
- 稅務規劃對象包括事業體與個人，其適用的法條與節稅效益亦是有所差異，如符合租稅優惠之適用，使負擔合理化，端賴事前適切周密評估，越早規劃效果一定越好。
- 上述成員機構皆無權限(無論係實際權限，表面權限，默示權限，或任何其他種類之權限)以任何形式約束或使得 KPMG International 或任何上述之成員機構負有任何法律義務。
- 亦即，在合建分屋下之帳列土地成本，應以實際投入之建造成本決定，而非以換入土地之價值或開立發票之金額決定。
- 地下停車場會依使用情形的不同，分別按不同稅率課徵或免徵房屋稅，當建築物的主建物出租，其地下停車場併同提供承租人停車使用，且非供營業、按車收費或另行出租時，才有免徵房屋稅的適用。
營利事業於2021年7月1日以後，出售2016年1月1日以後取得之土地，所繳納之土地增值稅，除屬未自該房地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用，且得自房地交易所得減除之土地漲價總數額亦有上限規定。 合建分屋營業稅由誰負擔 財政部指出，出售持有未滿二年的非自用不動產，有例外免稅的規定，包括個人因非自願性因素離職所出售的房屋，只要檢附相關證明文件及說明，向主管稅捐機關提出申請，並經認定即可排除課稅。 年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋，可免辦營業登記，按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，其餘均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
假如土地為有償移轉，則納稅人為原土地所有權人（原地主），而假如土地為無償移轉，納稅人就是新所有權人需繳納此筆土地增值稅金。 該局提醒建設公司倘有「合建分屋」型態之建案，應注意依前述規定計算損益，避免查核人員發現時遭補稅移罰，以維護自身權益。 十一、屋頂平台的使用權及法定空地的使用權：屋頂平台和法定空地都屬於公寓大廈的共用部分，對於這兩者的使用權，在合建契約中均應有所約定，即所謂「約定專用」。 三、地上物拆除以後，原來裡面可能會有住戶，住戶遷移時，需不需要由建商給予租賃補助，這點可於合建契約中由當事人自由約定。 這邊要注意的是，坪數誤差要看是哪個部分的坪數短缺了，就以當初約定好的價款來彌補誤差，例如，土地坪數有所短缺，就以一坪土地的價款來貼補誤差。
合建分屋營業稅由誰負擔: 個人租金債權讓與第三人「注意這件事」
勞健保不是稅，但只要有請員工，無論損益就必須每月繳納，雇主本身也有可能因規劃不佳而每月需負擔龐大的勞健保費，因此熟悉勞健保的相關規定，為自己做最好的勞健保規劃與安排，每月可省下不少的冤枉錢。 會計師本身沒有為客戶提供勞健保諮詢的義務，但由於市場上並沒有勞健保的專門顧問，因此客戶往往會諮詢會計師，峰群能依照法規提供客戶相對有利的勞健保規劃，是客戶因聘僱員工衍生相關問題的強力後盾。 依公司法第7條規定，公司申請設立、變更登記之資本額，應先經會計師查核簽證；其辦法，由中央主管機關定之。
→贈與稅：以1000萬的土地交換1500萬的房子，顯然極其不對等，若地主有支付價差500萬的話，建商就不必繳交贈與稅；若地主沒支付價差的話，這500萬就等於是建商贈送，由贈與人繳交贈與稅。 依照我國土地稅法，如果地主採取一般買賣，自用土地的土增稅率為10％，一般用地則為20％～40％，並且根據持有年限減徵20％～40％。 5.支票抬頭應與取得統一發票開立人相符，支出金額超過新台幣壹佰萬元以上者，應以支票或以銀行流通工具支付之，以免取得不實發票時，產生舉證付款資金流程之困擾。 4.上開依建照上之造價與土地公告現值之比例，是實務上決定房地售價比例之參考標準，再配以預估損益表（估算課稅所得額、免稅額及應納稅額），考量大環境狀況（區域性及市場性），即可訂出最適之房地售價比例。
合建分屋營業稅由誰負擔: 法律知識庫
二、合建分成：合建分成是指建方提供資金，地主提供土地，合作興建房屋，雙方約定房屋興建完成後，地主的土地與建方所興建的房屋應由建方與地主共同具名或分別與購屋者簽訂契約，並按比例併同出售。 銷售總價中，地主所分配到的成數屬地主所有，是為「土地款」；建方所分配到的成數屬建方所有，是為「房屋款」（註2）。 7.利用出售土地免徵營業稅及營利事業所得稅之規定，有無故意抬高土地款並壓低房屋款，低報房屋部分之銷售額。 而推計「當地同時期銷售該項『房屋』之市場價格」的方式，不一而足，且不以財政部96年5月30日令釋及79年8月30日函釋所例示的推計方式為限，本院判決先例所肯認的歷史成本比例法，即屬符合經驗法則的推計方式之一。 該局舉例說明，甲建設公司2018年度與地主合建分屋，依雙方所簽訂之合作建屋契約，甲建設公司須就換入之土地負擔繳納土地增值稅300萬餘元，因該土地增值稅依照土地稅法規定應由地主負擔，依上開財政部75年函釋規定，不得列入甲建設公司之費用或建屋之成本。
（一）建設公司受託代客戶辦理產權移轉登記或銀行貸款時，代收外水、外電、代書費等大於代辦業務費用部分，應列入其他收入。 （二）、依據上開規定計算之租金，顯較當地一般租金為低者，稽徵機關得依所得稅法第14條第1項第5類規定，參照當地一般租金調整計算租賃收入；或依營利事業所得稅查核準則第22條規定辦理。 （2）.合建雙方如未同時換出房、地者，應分別於房屋或土地之換出日起3日內依規定開立憑證。 依營業稅法施行細則第18條之規定，其後換出者之時價如較先換出者為低時，後換出之一方應從高按先換出者之時價開立憑證；至於先換出者之時價如較後換出者為低時，先換出者應於後換出之一方開立憑證時，就差額部分補開立憑證。 合建分屋營業稅由誰負擔 劉彥君認為，建商在合建契約當中處於資訊優勢地位，對於地主應負有提供與締約相關資訊義務，使當事人間能持有對等的締約資訊，如將風險不合理的分配於地主或增加地主負擔，藉以減輕自己責任，破壞契約當事人之利益均衡，即違反平等互惠原則。
合建分屋營業稅由誰負擔: 下載 | 合 建 分屋 營業稅 由誰 負擔
該局進一步說明，前述租地建屋型態，地主以土地使用權(租金)交換取得房屋所有權，承租人負擔的營建總成本即為支付土地租金代價之一部，租賃雙方為營業人時皆有開立統一發票義務，且發票品名之記載，地主為租金收入，承租人則為房屋。 營業人倘一時疏忽未開立統一發票並申報繳納營業稅，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，主動向所轄稽徵機關補報並補繳所漏稅款並加計利息者，可依稅捐稽徵法第48條之1規定免予處罰，否則一旦被查獲，除補稅外，還要處以罰鍰，得不償失。 該局提醒，部分合建分屋案件誤以為僅需按房屋評定價格與土地公告現值兩者從高認定，並按較高之價格對開發票即可，卻忽略了營業人如以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，稽徵機關依規定得按時價調整其銷售額，是以，建設公司及地主應依前述規定辦理，以維護交易雙方之權利。 黃素貞表示，即使稅捐稽徵機關將房地交換與附買回視為兩筆交易，但營利事業所得稅查核準則第32條第2款及第100條第2款規定，資產之交換，應以時價入價，如有交換利益（損失），應予認定。 且建設公司依附買回條件買入地主分得房屋之價款，應可認定為換出房屋之時價性質，故合建分屋附買回條件契約是否應回歸查核準則規定，使建設公司及地主之房地交換以時價入帳，建設公司並認列房屋交換損益，以避免扭曲房地成本，並符合稅捐法定主義。
- 上市櫃公司因為要經營獲利佳，股價才會漲，不會為了規避所得稅而製造虧損，所以上市櫃的建商都採「自地自建」方式蓋房子。
- 興建完成銷售時，買家與地主簽訂土地買賣契約向地主買土地；與建設公司簽訂房屋買賣契約向建設公司買房屋。
- 5.在規劃房地售價比例時，應注意租稅規劃之特性，及租稅規劃是以最適稅負為準，而非以最低稅負為目標，否則將增加日後查核風險。
- 財政部臺北國稅局表示，營利事業與地主合建分售（或分成）不動產建案所發生的廣告費，除應依照營利事業所得稅查核準則第78條規定取得相關憑證外，並應按其售價比例分攤認列廣告費。
- 一、(主管機關核定之更新後總權利價值-共同負擔)x(不含營業稅費用及公共設施用地負擔之共同負擔÷主管機關核定之更新後總權利價值)x5％。
- 4.合建分售型態中除非在合建契約書中載明並收取一定比例手續費，而由建主代地主收取土地款，否則土地款不應入公司帳戶；代地主收取土地款部分，應依合建契約內容或協議書在約定時間，自公司帳戶中轉出。
建商合建分屋，於房屋興建完成後將土地過戶予建商，倘出售移轉的土地暨地上建築改良物符合上開土地稅法規定，應有按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅的適用。 該局舉例，甲建設公司與地主採合建分售方式興建不動產建案，銷售該不動產建案的廣告費1,000萬元，如建物及土地的售價比例為40%及60%，依前開規定應按建物及土地售價比例計算建設公司應分攤的廣告費，甲建設公司辦理營利事業所得稅結算申報時，得列報的廣告費為400萬元。 主旨：建設公司出資與地主合建分屋，雙方互易房屋及土地時，其銷售額之計算及憑證之開立，仍應依本部台財稅第 號函（編者註：參閱營業稅法令彙編）之規定辦理。 惟自77年7月1日營業稅法第32條修正施行日起地主如非屬營業人者，建設公司應按銷項稅額與銷售額合計開立統一發票與地主。
該局舉例說明，假設建設公司以市價1,000萬元之房屋與地主交換市價1,500萬元之土地，因兩者時價應從高認定，故建設公司應開立總計1,575萬元（即銷售額1,500萬元加計營業稅額75萬元）之統一發票交付地主。 A：合建分屋，既然有分屋，就表示公司與地主有一定協議，對將來完工房地如何分配。 通常，分配的方式是由不動產估價師計算土地價值與建物價值，再決議雙方如何分配完工後房地。
係由地主/建商從購地、整地 、規劃、設計到施工、興建並驗收、銷售完成，一手包辦。 自地自建因需要高度了解建築法規及工法、及發包、包商管理、合約簽訂等等細節，一般地主採用合建或委建模式較為輕鬆。 非都市土地依法編定為交通用地，如作農路使用，屬政府闢設供公眾通行使用者，移轉時取得道路主管機關核發「非都市土地供公共設施使用」證明書，可申請免徵土地增值稅。
合建分屋營業稅由誰負擔: 地主出售前「請做這件事」方便管理
2.建設公司採完工比例法認列售屋利益應符合一定條件，除有業績壓力之公開發行以上公司及特別考量外，宜採全部完工法較為有利。 原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權轉移時，經主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得減徵40%。 原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權轉移時，經主管機關視地區發展趨勢及財政 狀況同意者，得減徵40%。
地主百分之六十，故購屋者須將簽約金一百萬，分給建商四十萬，地主六十萬。 4.以下為「總費用年百分率」計算參考，以下為借貸成本計算的參考案例：假設你貸一筆新台幣 300,000 元的款項，還款期為 60 個月，開辦手續費為新台幣 6,000 元，總費用年百分率為 3.68%，等於每月還款額度應為新台幣 5,113 元，而總還款額則為新台幣 312,780 元。 專辦企業信用融資貸款 ，協助企業資金活絡，乎你週轉免煩惱，手續簡便、核貸快速，協助各位企業老闆、老闆娘在日常營業過程中，快速取得一筆營運資金。 申辦土地貸款，初步估價後，可以依照您的資金需求及條件與專員接洽，分析評估，選擇最適合您的貸款額度，放款成數通常為市價的6-8成，土地比房屋更難辦貸款，其實不外乎就是銀行也會有的風險考量。 這邊要提醒地主們注意的是，有些不肖建商會虛灌坪數，讓地主找補時多支付相當高的價款！
合建分屋營業稅由誰負擔: 建築開發業經營型態兼論租稅規劃及營業稅申報問題
該局說明，在中華民國境內銷售貨物或勞務，均應依法課徵營業稅；營業人銷售貨物或勞務之銷售額，為營業人銷售貨物或勞務所收取之全部代價，包括營業人在貨物或勞務之價款外收取之一切費用。 入買受人依約定之違約款項，因不動產所有權以登記為要件，買受人在未取得該土地產權前，其支付之土地價款係為取得土地之權利，嗣因解除土地買賣契約關係，建設公司依約沒入之款項已非屬銷售土地之代價，應將原開立預收土地款之免稅統一發票收回，並重行開立違約金之應稅統一發票，報繳營業稅，並列報當年度營利事業所得稅。 土地及房屋在法律上雖為不同之權利客體，但在實務交易習慣，卻始終是房地併計單一價格。
至於關於持有期間的計算，以土地持有期間為準，例如，土地持有期間為10年以上，出售房屋的時候，就只會被徵收15%的稅率。 水平分法為上例中1F至6F為地主所有，7F至12F為建商所有，若建築位於商業氣息濃厚之區域，店面價值高，則地主會爭取1F往上分，實務上許多合建之地主都要求以水平分法分配房屋，因地主可以保有其原先的位置。 1.銷售合約中應將土地銷售價格、房屋銷售價格及車位銷售價格分別訂明，並注意承攬營造廠商之資格，特別是借牌營造問題及風險。 6.建主與地主之房地交換比例和建主申報銷售房地比例差異懸殊者，例如房地交換比例為五五分，建主申報房地售價比卻為三七分，則房屋售價有被調高之風險。 七、個人建屋：係指一個個人（自然人）或數個個人名義購地投資興建房屋出售，或以個人名義提供資金與其他地主合作興建房屋出售，其係以自然人建屋出售，即屬個人建屋。
台北市國稅局查獲，納稅人A提供土地與建設公司合建分屋，並在95及96年間出售合建分得的房屋，銷售額高達5,261萬餘元，國稅局以其所提供土地非屬持有一年以上的自用住宅用地，其出售提供土地合建所分得的房屋，應依法辦理營業登記及課徵營業稅及營所稅。 其中，僅營業稅即開出263萬餘元補稅單，並加處一倍罰鍰總計共526萬元。 （3）.建方或地主如將其應分得之房地銷售與第三人，係另一契約行為，其屬應辦理營業登記者，應就其出售所分得之房地部分，依相關規定開立憑證與買受人，不得以尚未換入土地或房屋而拒絕或延遲開立憑證。 國稅局呼籲，地主提供個人土地與建設公司合建分屋及出售分得之房屋，應特別注意上開規定核實開立統一發票，以免受罰。 本局呼籲，地主提供個人土地與建設公司合建分屋及出售分得之房屋，應特別注意上開規定核實開立統一發票，以免受罰。 2.利潤分成：建方提供資金，地主提供土地，合作興建房屋，雙方以共同名義或委由代表人與承購人簽訂房屋與土地買賣合約書，並依約定比例（即成數）分配其出售的房屋或土地的損益，亦即分配其利潤。
合建分屋營業稅由誰負擔: 建商注意 「合建分屋代」這部份要注意
入依約定之違約款項，屬銷售貨物或勞務所產生之違約金性質，應依規定開立應稅統一發票，報繳營業稅，並列報當年度營利事業所得稅。 合建分屋營業稅由誰負擔 該局說明，依營利事業所得稅查核準則第78條規定，具有廣告性質的各項費用，應取得統一發票或合法憑證，並檢附載有活動名稱及營利事業名稱的相關廣告或促銷證明文件。 又營利事業與地主約定合建分售（或分成）興建不動產，其廣告費用，基於收入費用配合原則，應按其售價比例分攤計算房地各別應分攤的廣告費，申報廣告費用支出。 臺中市政府地方稅務局表示，建設公司為促銷預售屋搭建樣品屋或接待中心，均屬房屋稅課稅範圍，在未拆除前都應依法設立房屋稅籍課稅。 稅務局進一步說明，依房屋稅條例第3條規定，房屋稅是以附著於土地上的各種房屋，及增加房屋使用價值的建築物為課徵對象。 因此，建商為銷售房屋而搭建定著於土地上的樣品屋及接待中心等屬建築法認定的建物，都應在建造完成後30日內申報設籍課稅，課稅現值計算方式同於一般建物，按建造材料、總層數、面積、地段等評定房屋現值，並按月計課，因供銷售房屋使用，應按營業用稅率3%課徵。
民眾向法院標購房屋，也是買賣行為的一種，拍定人應於法院發給不動產權利移轉證明書之日起30日內，填具契稅申報書，並檢附不動產權利移轉證明書影本及相關證明文件，向房屋所在地之地方稅稽徵機關申報契稅。 財政部北區國稅局表示，個人居間仲介不動產買賣獲取佣金或酬勞金，屬所得稅法第14條第1項第2類規定之執行業務所得，應據實報繳綜合所得稅。 依照戶籍法第50條第1款規定：全戶遷離戶籍地，未於法定期間申請遷徙登記，無法催告，經房屋所有權人、管理機關、地方自治機關申請或無人申請時，戶政事務所得將其全戶戶籍暫遷至該戶政事務所。 個人交易於2016年1月1日以後取得之房地，不管是虧損或獲利，都必須在移轉登記日隔日起30日內辦理房地合一稅申報。 房地合一交易若有虧損，其虧損可在交易日以後3年內抵減房地合一交易所得。
78年函釋當時合建分屋尚無附買回條件之態樣，財政部及稅捐稽徵機關實應重新檢討附買回條件下之相關課稅規定。 財政部臺北國稅局表示，獨資資本主應於獨資經營事業廢止營業發生之日起15日內填具申請書，向主管稽徵機關申請註銷營業登記，以利稽徵機關正確核定其獨資經營事業所得之盈餘總額歸課其綜合所得稅。 該局說明，免用統一發票由主管稽徵機關查定其銷售額及稅額之營業人，其核定每月銷售貨物8萬元或銷售勞務4萬元以下，雖然不用繳納營業稅，惟資本主或合夥人仍應於申報個人綜合所得稅時，按當年度營利事業所得稅結算申報案件… KPMG安侯建業聯合會計師事務所稅務投資部執業會計師黃素貞表示，於舊制且未有附買回條件下，換出房屋與換入土地時價若干，以及是否於房地交換時計算損益，並不影響建設公司房屋交易所得總額，於此情形下，78年函釋確實為不損及納稅義務人權益之簡化措施。 財政部臺北國稅局表示，產後護理機構如有「兼營」醫療勞務及非醫療勞務者，應依規定辦理稅籍登記，並報繳營業稅。 該局進一步說明，依「護理機構分類設置標準」設置之「產後護理機構」就其提供醫療勞務收取之費用，得依統一發票使用辦法第4條第6款規定，免用或免開統一發票，故得掣給收據與買受人、或其亦得選擇開立免稅統一發票與買受人；且不論開立收據或免稅發票，均應申報為免稅銷售額；至收取非屬醫療之費用…
地方稅務局說明，依據契稅條例第12條第2項規定，建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅。 合建分屋營業稅由誰負擔 因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格。 假設建設公司以市價1,000萬元之房屋與地主交換市價1,500萬元之土地，因兩者時價應從高認定，故建設公司應開立總計1,575萬元（即銷售額1,500萬元加計營業稅額75萬元）之統一發票交付地主。
合建分成在實務上較少案例採用此合建模式，原因是地主與建商兩者對於興建成本及地主的市價，兩者較不易產生共識，且在稅務上也較無節稅的空間。 個人與建商合建分屋出售課稅原則納稅人A對國稅局的裁定不服，主張均已申報財產交易所得，縱有違法也非出於故意或過失，應可免罰並提出行救濟，但台北高等行政法院判決其敗訴。 2.地主所取得房屋以其子女、親戚或他人名義為起造人者，如查明屬受贈取得者，該起造人應申報贈與契稅，訂有買賣契約者，應申報買賣契稅。
合建分屋營業稅由誰負擔: 營利事業所得稅申報方式及說明
而所謂的「合建分屋」白話文來說，就是建商與有意願出售土地的地主進行商議，以新建好的房子，換取地主的土地。 劉彥君透過台灣司法人權進步協會呼籲，弱勢地主對於合建契約內容條款，最好在與建商簽約前詳細諮詢律師等專業人士，以保障自身權益，畢竟事前多分小心，事後少分後悔。 七、開工日期及工程完成的期限：即一般所謂的「工作天」，亦即在多少工作天中必須完成。 （2）銷貨折讓有指定用途及未指定用途二種；指定用途之折讓如係房屋瑕疵折讓，屬銷項稅額之減項；如未指定用途者須區分房屋款及土地款，應比例調減銷項稅額。 2.合建分售之地主購地資金流程不宜與建方有關，例如建方以合建保證金支付予地主，再由地主支付土地款予前手地主等；如購地資金流程未完備，宜在簽訂合建契約前補正。 合建分屋營業稅由誰負擔 1.購地資金流程：自地自建之建方或合建分售之地主資金應明確完整，在關係人交易中尤應注意資金流程之完整性。
其三，「合建分成」指地主同意提供土地，由建商出資合作興建房屋，雙方以共同名義或委由建商之名義，與承購者簽訂房屋及土地買賣合約，於房屋興建完成後，地主之土地與建商所建之房屋應按比例併同移轉給購買者，其出售房地之價金則依雙方約定之比例分配。 二、 權利變換範圍內之土地所有權人依都市更新條例第30條第1項規定，以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付共同負擔部分，尚非銷售土地及建築物行為，無營業稅課徵問題。 財政部臺北國稅局表示，按財政部發布的「網路交易課徵營業稅及所得稅規範」，在中華民國境內利用網路銷售貨物或勞務的營業人，除符合同法第29條得免辦營業登記者，以及網路交易銷售貨物或勞務平均每月銷售額未達起徵點（貨物8萬元、勞務4萬元）暫免辦理者外，均應於開始營業前向戶籍地或居住地所在國稅局申請稅籍登記。
