此外，公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一，即嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。 或因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。 經區分所有權人會議以區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意後，進行重建。
答：按地方主管機關依同條例第二十九條第六項輔導推選管理負責人或指定住戶一人為管理負責人，與同條例第五十五條成立管理委員會或推選管理負責人並向直轄市、縣(市)主管機關報備，各有規範，應毋庸同時辦理。 Q166.同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈准予分別成立管理委員會時，是否應各自召開區分所有權人會議為之。 答：有關公寓大廈管理維護公司之規定，於92年12月31日修正之公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第41條及第43條業定有明文，即公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業，同時依條例第43條規定執行業務，爰將上開辦法第2條第1項第3款之規定刪除。 故修正後之條例及辦法，對於公寓大廈管理維護公司未定有須專業經營之限制規定，其經營公寓大廈管理維護以外之業務時，當依其他法令之規定辦理。 如大廈之「地下室停車場使用管理辦法」對於不依規定停車之住戶有罰款之規定者，管理委員會得依其規定執行，惟如有另得逕行予以鎖車之規定，因其涉及妨害他人行使權利，除非經其同意或有法律授權之明文規定，否則管理委員會不宜逕行為之，以免承擔法律責任。
公寓大廈管理條例管理費: 公寓大廈糾紛
答：按公寓大廈管理條例第七條第三款所稱之「屋頂構造」係指構造物體之本身而言，第八條規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」該所稱「樓頂平台」係指屋頂構造上方之平台空間。 而樓頂平台之保管使用應本於樓頂平台本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違樓頂平台之使用目的始為合法。 故樓頂平台可以約定為約定專用部分但於屋頂做為自己的室內或以圍牆阻隔而使用，則有違其使用目的。 答：公寓大廈管理條例第十五條規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。」因此，本條例實施後，除原建物使用限制外，並受規約約束，以維護全體住戶之生活品質。
第十七條 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。 其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。 其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。 答：以該社區外圍無圍籬或無天然阻隔，致各幢建築物對外聯通道路或出入口不完全相同者，視為非封閉式公寓大廈。 答：「公共基金應設專戶儲存，其用途應以公寓大廈規約範本第十一條第三款例示項目為原則」，亦即不宜將公共基金投資購買基金或有價證券。 積極的做法：知悉管理費調漲的3個月內，直接找縣市政府的「公寓大廈爭議事件調處委員會」進行調處，同理，如果不成，就向法院提請告訴。
防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。 一、按公寓大廈應向地方主管機關報備之事項，本部八十四年四月十八日台9860 內營字第八六○三○六九號函已有明示。 Q80.區分所有權人積欠管理費，其房屋遭法院拍賣由第三人拍定，則原區分所有權人所積欠之管理費，管委會究竟應向原區分所有權人或拍定人請求繳納，須視情形而處理。 公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力，惟除另依法取得法人資格者外，尚不得當然視為法人。
」、法務部對「國際公約內國法化的實踐」委託研究報告之對案建議，第5頁以下。 學說見解，請參廖福特著，法院應否及如何適用公民與政治權利公約，台灣法學雜誌第163期，2010年11月1日、陳清秀著，兩公約實踐與賦稅人權保障，2011年2月法令月刊。 如區分所有權人會議之決議及規約，有「管理費之繳納，須透過轉帳方式，而且手續費由區分所有權人負擔」之硬性規定，建議仍應容許區分所有權人親自交到管理室(實際上，此種親自交到管理室者，已是少數)。 因此管理條例第37條規定，如果管委會成為原告或被告，要將訴訟事件的要旨告知其他住戶，目的是在於讓所有住戶早日知道管理自家的管理委員會成員目前遇到什麼麻煩，以及有沒有必要及早與其他住戶討論因應措施。 第17條規定，住戶於公寓大廈內依法經營具危險性的事業或存有爆炸性或易燃性物品者，未依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，經催告於7日內仍未辦理者，管委會應代為投保。 如果未成立管理委員會或指定管理負責人時，又由誰來擔任之。
管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。 但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。 答： 受理報備機關基於為民服務，得同意利害關係人申請閱覽管理委員會報備資料，得否影印請參酌行政程序法第46條第1項及第2項規定意旨辦理，即「當事人或利害關係人得向行政機關申請閱覽、抄寫、複印或攝影有關資料或卷宗。但以主張或維護其法律上利益有必要者為限」。 答： 依公寓大廈管理條例第16條第4項規定：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」由此可知，除法令或規約另有禁止飼養之規定時，基本上是可以飼養寵物，不過不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。
公寓大廈管理條例管理費: 公寓大廈法律-管理費繳納義務是「屋主」還是「租客」？
另第四十九條第一項第六款之規定：「區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」依此規定可解決目前公寓大廈住戶拒繳管理費，而全體住戶又索求無門之窘況，立意甚佳。 答：為落實公寓大廈之管理維護，關於共同利益及修繕、維護事項，需有公共基金之設置以做為經費來源。 公寓大廈管理條例第十條第二項及第十一條第二項有明定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用」以及「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用」由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。 另第十八條規定公共基金的來源有四種：「一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」其中，由起造人提列第一種基金來源，如果是本條例公布施行前已取得建造執造之公寓大廈，不適用之。 也就是說，建築物是在公寓大廈管理條例公布施行前取得建造執造者，僅能適用後三種之基金來源，購屋者無權向建築業者追討該應提撥之基金費用。 答：依公寓大廈管理條例第二十三條及第二十四條規定，公寓大廈全體區分所有權人基於公寓大廈區分所有權人間共同利益固得透過區分所有權人會議決議之規約訂定方式，訂定有關公寓大廈專有部分之使用或處分(參照最高法院三十年上字第一二一號判例意旨)。
第一項第二款未繳納公共基金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。 」依此規定可解決目前公寓大廈住戶拒繳管理費，而全體住戶又索求無門之窘況，立意甚佳。 第一項規定，公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分，共用部分標示之詳細圖說及住戶規約草約。 當發生住戶欠繳管理費之情形發生，可依公寓大廈管理條例規定寄發催繳單並限期繳納，限期不繳納者，拿著欠繳證明向法院訴請支付命令強制要求繳納，不要姑息住戶不法行為，這樣管理委員會才有足夠管理費管理公寓大廈又能保障住戶權益，公寓大廈才能有一個安全且清潔的居住環境，同時因為管理委員會的積極作為，也使得建築物於買賣時增加附加價值，可謂一舉數得。
依第15條規定，住戶有依使用執照及規約使用公寓大廈專有部分的義務，如有違反管委會應予制止，經制止而不遵從者，可以報請主管機關處理並要求其回復原狀。 或飼養動物，妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理。 ：「住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償擔任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部另定之。前項投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保；其保險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負擔」。
答：依公寓大廈管理條例第五十三規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」為明確規範其適用範圍，應以同一建築基地範圍為限，如係依山坡地開發建築管理辦法規定，申請開發許可建築者，以其申請開發許可之範圍為限。 答：第五十八條第一項之建造執照，當然得解釋為係指公寓大廈之建造執照，若為再求週延，可於施行細則中明訂之。 故未依本條例第五十六條申請領得公寓大廈之建造執照，自不得辦理銷售，否則便屬違反第五十八條第一項，直轄市、縣（市）主管機關得依第四十九條處罰起造人或建築業者。
並依第四十九條第一項第八款之規定，由直轄市、縣（市）主管機關處該起造人或建築業者新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。 答：已報備成立之二個管理委員會，如其為二個比鄰之公寓大廈，得經區分所有權人會議決議合併為一個管理組織；另同一建築基地範圍內或依山坡地開發建築管理辦法規定，以一開發許可申請案之範圍內，雖領有數張使用執照亦然。 答：管理服務人員受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，委任或僱傭而執行建築物管理維護事務時，應領有中央主管機關核發之認可證，惟由區分所有權人或住戶自行管理執行管理維護事務，且非以此為業者，並無不可，不以取得中央主管機關核發之認可證為必要。 至於依區分所有權人會議決議，委任或僱傭人員，負責對於公寓大廈管理維護公司或管理服務人員進行督導，如非執行建築物管理維護事務，自無前揭條例之適用。
綜上所述公寓大廈的重建，原則上應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權或典權人的同意；但若有上揭「法定重建之事由」，自可依該條例第三十一條的規定辦理。 答：共用部分成立的原因有二，第一是法定共用部分，公寓大廈管理條例第五十八條第二項列舉「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間」三種為當然之共用部分。 第二是構造上或性質上之共用部分，對建築物基礎結構及安全或維持共用所必需之部分。 公寓大廈管理條例第七條所列示者，例如公寓大廈所占基地、連通專有部分之走廊、樓梯、通往大門之通道、公寓大廈基礎工程、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂構造，其他固定的設備，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。 甚至約定專用部分有違法令使用限制之規定時，應予以禁止。 另依規約而成約定共用部分，係指凡可供創設專有部分之建築空間，因區分所有權人會議之決議而變更為共用部分。
公寓大廈管理條例管理費: 第三章 管理組織
至於管理費之繳納基礎(以坪或戶)、繳納金額（每坪或戶多少）、差別待遇情狀，及繳納方式等? 因管理費性質上屬公寓大廈管理條例第 18 條第1項第2款及第2項所稱「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之費用，故仍須由區分所有權人依區分所有權人會議決議之，進而納入規約，以為依循。 依照公寓大廈管理條例第29條第2項規定，管委會主委的產生方式原則上是由區分所有權人會議自行討論決議。
就其使用言，有時亦不得因為區分有權人應有部分比例之不同而有差異。 例如直通樓梯（自避難層通達屋頂平台）之使用，不因住戶居所面積或位置不同而受使用之限制。 答：公寓大廈管理條例第五十六條第三項規定，建築物所有權第一次登記時其測繪原則，外牆以外緣為界，共用之牆壁，以牆壁之中心為界。 因此專有部分所及範圍係以外牆之外緣以及共同壁之牆心為區界。
答：按有關公寓大廈管理委員會可否於緊急用昇降機間設置刷卡機或類似管制設備，公寓大廈管理條例並無明文限制，惟緊急用昇降機如設置刷卡機，將影響緊急救難之時效及增加逃生之阻礙，是為避免影響建築物之救災及逃生功能，緊急用昇降機不宜設置刷卡機；其設置仍依建築技術規則建築設計施工編第55條、第106條及第107條規定辦理。 答：依88營署建字第09592號函，有關「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定，應依區分所有權人會議為之。 規約範本第十條第十一條係以公共基金支付共用部分及相關設施之拆除、重大修繕或改良，而管理維護費用則以管理費支付為原則。 答：起造人召集的區分所有權人會議因出席未達定額時應就同一議案重新召集會議，其重新召集會議時，決議之形成應可適用第三十二條。 原第二十八條立法意旨在於規定起造人重新召集區分所有權人會議之義務，而未規定排除適用第三十二條，若出席人數已達定額但未獲致決議，起造人雖已無義務再次召集，但因依第二十八條第三項，起造人仍為公寓大廈之管理負責人，故起造人若為區分所有權人，依第二十五條第三項，仍具召集區分所有權人會議之合法地位，但如起造人已非屬區分所有權人，則應非屬合法之召集人。 區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。
- 在買賣公寓時，很常發生前屋主積欠一屁股的管理費後，就拍拍屁股走人，那這時新屋主到底有沒有義務要幫前屋主墊付呢？
- 同時，進行修護作業時，無論費用係雙方負擔或僅有一方負擔，如有必要進入任一方之專有部分或約定專用部分時，該住戶不得拒絕。
- 答：第五十八條第一項之建造執照，當然得解釋為係指公寓大廈之建造執照，若為再求週延，可於施行細則中明訂之。
- 是故，主管機關受理管理組織之申請報備，毋需核對建物登記謄本。
停車位一般狀況應屬約定專用部分之情形，如規約（依條例第三十一條之規定訂定者）有汽車停車位禁止停放機車之規定，管理委員會自得依前揭條例第十五條之規定制止；停車位如屬共用部分之情形，如區分所有權人會議或規約另有約定者，管理委員會亦得依前揭條例第九條之規定制止；然停車位如屬專有部分之情形，依前揭條例第四條第一項之規定，因其得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，管理委員會則無制止之權力。 有關欠繳公共基金之原區分所有權人，如已將專有部分之區分所有權過戶他人，除與過戶後之新區分所有權人參照民法第三百條或第三百零一條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，管理委員會仍應依條例第二十一條之規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之（參照內政部營建署八十六年二月二十六日台(八六)內營字第八六七二三○九號函）。 但管理委員會宜參與原區分所有權人強制執行之債權分配，較易實現債權。
但公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，依第29條第6項之規定以區分所有權人會議之召集人為管理負責人，職是之故，由於規約之製訂，應經區分所有權人會議之決議後生效，故規約保管之義務人應為管理委員會；未組成管理委員會時是管理負責人；管理負責人亦未推舉時，則會議召集人應保管該規約。 第十五條之規定，住戶未依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，或擅自變更使用，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理。 之規定，按公共基金之用途在於支付公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用，故其性質與一般儲蓄存款不同，為求專款專用之原則，故區分所有權人轉讓後其已繳納之公共基金不得退還。 公寓大廈區分所有權人經依第四十九條之一處罰後，仍未依規定成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備者，必要時，由直轄市、縣（市）主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。 第十四條 公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
- 一、按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第四條第一項業有明定，係區分所有權人法定權利，規約之訂定自不得排除法律明定之權利義務。
- 公寓大廈管理條例第十條第二項及第十一條第二項有明定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用」以及「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用」由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。
- 市府工務局3日表示，公寓大廈管理條例第21條規定「住戶積欠管理費已達二期或達相當金額，經一定期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院支付命令給付應繳之金額及遲延利息」。
- 第二項之規定，「管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任。」法無授權得以規約或經區分所有權人會議改變任期，因此，管理委員會每年改選一次係為強制性之規定。
- 例如，公寓大廈的一樓住戶王先生因為想要做個小本生意，經與全體住戶約定讓他在公寓大廈通往室外之庭院出入口擺置麵攤，經營賣麵生意，此約定有違公寓大廈管理條例第七條第二款之規定，王先生縱使事先與其他住戶有約定，仍不能在公寓大廈出入口處擺麵攤。
該限制之目的在於因應實際使用需要，明定應為共用部分而不得為約定專用部分者，以確保區分所有權人權益。 例如，公寓大廈的一樓住戶王先生因為想要做個小本生意，經與全體住戶約定讓他在公寓大廈通往室外之庭院出入口擺置麵攤，經營賣麵生意，此約定有違公寓大廈管理條例第七條第二款之規定，王先生縱使事先與其他住戶有約定，仍不能在公寓大廈出入口處擺麵攤。 答：「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」。
答：依公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第十六條第一項規定「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」，同條第五項規定「住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止，或按規約處理，經制止而不遵從者，必要時得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」；條例第二十三條第一項規定「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」。 答：按各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶共用部分使用之特別約定，非經載明於規約者，不生效力，公寓大廈管理細則第二十三條第二項第二款業有規定管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，故管理委員會向住戶收取共用部分使用償金時，應符合前揭規定要件。 答： 按各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶共用部分使用之特別約定，非經載明於規約者，不生效力，公寓大廈管理條例第23條第2項第2款業有規定管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，故管理委員會向住戶收取共用部分使用償金時，應符合前揭規定要件。 答：公寓大廈管理條例第五十六條第一、二項之規定「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經買受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」因此預售屋在取得建造執照之後，施工期間，建築業者提示之住戶規約草約，依規定在區分所有權人會議召開前，視為規約。
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